土地先行取得による課税繰延




平成21・22年の土地先行取得による課税繰延の理解の仕方



2009年5月25日 第738号

新税制「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合譲渡所得の課税の特例」がスタートしています。将来売却の譲渡税が最大8割引き(課税繰延)。土地への大盤振る舞い。ただ大変理解しずらい税制です。

事業用資産買換特例から


類似し馴染みある制度は事業用資産買換特例(37条16号)ですので、事業用買換からスタートしてこの制度を考えます。

典型的な事業用買換の適用は次のようなものでしょう。

譲渡資産として老朽アパートを1億円で売却しました。多額の売却益が生じます。そこで買換資産として賃貸用マンションを1億円で取得。譲渡資産と同額以上の買換資産を取得したのでわずかな課税で済みます。

譲渡資産を先に売却し売却代金(現金等)をもとに買換資産を取得。それが一般的な日本語としての「買い換え」でしょう。

税務での買換は、買換資産取得を譲渡に先行することを認めています。また具体的資金のつながりは問いません。これが税務用語での「買い換え」です。


そもそも事業用買換は公害対策のために都市部の工場を地方工業団地へ移転させる等の政策税制です。

昭和バブル期に「工場経営」も「アパート経営」も同じ「事業」だからとして、アパート等で事業用買換を利用することが活発になったのです。

工場移転なら地方工業団地に工場を取得し工場移転後に、空になった都市部の工場跡地を売却します。この場合には買換資産の取得が先、譲渡資産の売却が後になります。このような移転が事業用買換の本来の趣旨ですから、買換資産の先行取得は当然に認められているのです。

事業用買換では「買換資産取得時期は、譲渡資産の売却年の前年・当年・翌年」となっています(期間延長の特例あり)。これを買換資産の取得年を基準に見ると「買換資産取得年の、前年・当年・翌年に譲渡資産を売却する」と言い換えられます。(個人は暦年、法人は事業年度)


賃貸用マンションを、よく考えないまま1億円で買いました。

その人は1億円の老朽アパート・1億円の貸宅地・1億円の貸家の3つを持っています。賃貸用マンション(買換資産)取得時に何を売却するか考えていなくても、期限内にならどれを売却しても譲渡資産として事業用資産買換特例を適用できます。

これは前述の一般的日本語での「買い換え」ではありませんが、税務では「買い換え」です。

新制度の理解しずらいところはここです。新制度も実態は買換制度です。普通は買換特例を「売り」から考えます。しかし、新制度は「買い」だけから入る買換特例なのです。

平成21・22年に土地・借地権を買えばそれが買換資産となり、翌年以降10年間の内に自分が所有しているどの事業用資産であってもそれを売却すれば買換特例の譲渡資産に該当させることができる、ということなのです。

「買換資産の取得年の翌年以降10年内に譲渡資産を売却すること」が条件の買換特例です。


事業用資産買換特例と違い


新制度の買換資産は土地借地権のみ(棚卸資産は不可・一定の親族等からの取得不可)です。そして事業用にする義務はありません。つまり自宅敷地も可です。(事業用資産買換特例は建物等も可ですが事業用への供用義務があります。)

10年内売却の譲渡資産は短期譲渡でも可能です。ただし譲渡資産はそれが事業用である必要があります。(事業用資産買換特例の譲渡資産は事業用でありかつ10年超所有です。)

新制度は土地重要喚起目的なのだから土地に緩いのです。

対象となるのは不動産所得・事業所得・山林所得のある個人と、法人です。

特例適用には取得土地について税務署届け出が必要です。届け出は取得年の申告期限です。法人なら決算月によってはすぐ到来しますから注意が必要です。



税制改正…今年来年に土地を買えば将来の譲渡税が安くなる 2009年2月9日 第724号



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