物納と相続税対策




物納困難時代の相続税対策…物納予定貸地「生前見切り売り」



2009年6月8日 第740号

地価急落期の相続税では物納がセーフティネットです。相続開始時の評価額で国は収納してくれます。法改正で物納は確かに厳しくなりましたが、個別物件収納の基準や条件が厳しくなったわけではありません。

厳しくなったのは、(1)物納手続きにおける期間制限および金利、(2)物納をするための金銭的な前提条件、です。

かつては「とりあえず物納」と呼ばれました。物納申請書1枚さえ提出すればあとは手続きに何年かかってもOK。滅多なことでは却下されません。その間にいい値がつけば売却です。金利も不要。だから「とりあえず」でした。今は物納申請(相続税申告)時に全書類が揃っていることが原則です。待ってもらえますが最長1年でその間は金利もかかります。

「金銭納付困難な理由」


最大問題は物納の金銭的な前提条件です。3人世帯なら生活費に残せる金額は1ケ月19万円(10万円+4.5万円×2人)が原則です。これを超える金額はすべて延納で納税資金にまわし、それでも足りない金額が金銭納付困難として物納が認められます。

かつて子や孫は強引に医学部入学や海外留学の予定にされ、また無用な建物も建築予定にされ、多くの税理士が「そんな訳で金銭納付困難」との強引で無理な作文をしました。当時は19万円といった規定もなく、今から見れば楽な時代で、作文だけで何とかなりましたが、今は説明書類の提出も求められます。

アメリカの大手金融機関が公的資金返済を目指しています。公的資金が入っていると経営幹部はボーナスを受け取れず質素な生活を強いられるからです。

日本の相続税物納事情も似た状況です。物納するなら生活費を切り詰めないといけません。


物納を前提とした相続税対策


物納を前提にした大地主さんがかなりいます。並の相続税対策では間に合わず納税資金をしっかり準備している大地主です。

「この土地に建物を建てない。相続税納税資金として売却又は物納にするから駐車場にしておく、あるいは、自営業で使ったままにしていつでも廃業更地化できるようにしておく。」

このような将来を見据えた土地への相続税対策は処分を容易にするための境界画定・測量・地積更正でした。

数多くの貸地(底地)があれば「貸地は物納のために残しておく」という戦略もあります。境界確定等に加えて、借地契約書を整備し、地代を物納可能な水準に管理していきます。


底地(貸地)を買いたくない借地人さんはいません。借地権では売却や担保設定、場合によっては車庫証明すらも自分の自由になりません。すべての借地人はその底地を買いたいのです。買わないのは買えないだけです。

地主から見ればその貸地(底地)を売ろうとしても、買い手はその借地人しかいません。売却可能金額は、世間相場にかかわらず買い手(借地人)の資力が上限です。そして世間相場並でまとめて処分できるただ一回のチャンスとして「物納」があるのです。物納なら借地人の資力にかかわらず、国は相続税評価額でまとめて引き取ります。

大地主の意思決定としては「将来の相続税物納のために貸地を残す。借地人ごとの交渉に応じると歯抜けになるので交渉に応じない。」となります。

こうして残された土地も存在します。しかし物納生活費19万円時代になってしまいました。特に貸地は危機です。相続後に物納を諦めるのなら納税資金として処分ですが、評価額以下でしか売れない土地が続出し、相続税破産の危機になります。

物納予定地「生前見切り売り」


物納しないと覚悟すれば実際に売れる金額で生前売却です。

物納予定貸地は「生前見切り売り」。売って残った現金だけに相続税がかかりますから、相続税破産はなくなります。それが物納困難時代の物納前提財産の新たな相続税対策です。




相続税を物納する為には生活費を切り詰めないといけない? 2006年11月13日 第616号



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