土地先行取得




平成21・22年の土地先行取得による譲渡税新制度の使い方



2009年6月22日 第742号

平成21年22年に買う土地は譲渡税の優遇付きです。他の不動産売却の譲渡税が安くなります。

「土地を買いませんか。値下がりでも20%下落分を国が実質補てん可能な仕組みです。」

平成21年に1億円の土地を買います。「この土地を買いました。将来に特例を使う予定です。」という届け出書を税務署に出します。もし他の不動産を売却しなければそのままです。

しかし買った翌年から10年内に他の不動産(事業用に限る)を売却すると届け出が生きます。

他の不動産を5億円で売却。原価2億円で売却益は3億円です。本来ならば3億円に対する譲渡税率20%で6000万円の税金です。

しかし売却益3億円から「届け出」土地価額1億円を控除します。2億円に対する課税で済みます。譲渡税は4000万円となり2000万円の譲渡税が減少します。

(控除には限度額があります。21年取得土地なら売却益の80%です。売却益3億円なら2.4億円が控除限度額です。「届け出」土地が1億円でなく3億円なら、控除は3億円でなく2.4億円です。

また買った土地が平成22年取得なら限度は60%です。)

1億円の土地を買っておいたことで2000万円の譲渡税が減少したのです。つまり「20%下落までは国が実質的に補てん」してくれるのです。

「不動産価格が急転急騰すると予想なら二つ買いませんか。税金対策にもなります。」

10年の期限内での売却なら短期譲渡も使えます。短期の税率は39%です。長期なら20%の譲渡税率が39%に跳ね上がります。1億円の「届け出」土地で1億円の短期売却益が控除されれば3900万円の譲渡税が減少することになります。短期とはその年1月1日で5年以下です。

なお法人なら長期短期を問わず税率40%程。1億円の「届け出」土地で、4000万円程の法人税等が減少となります。

1億円の物件2つを2億円の借金で買い、2物件とも届け出をします。3年後に一つが3億円に値上がりしました。それを売却して借金を全額返済です。売却物件の短期売却益2億円から残った土地1億円を控除です(届け出済物件の売却でも適用可※)。

売却物件については物件購入時(平成21年22年)には事業用でなくとも可で、売却時において事業用であればOKです(※)。

ここで説明している制度の他に「平成21年22年取得土地の売却なら売却時1000万円特別控除」制度があります。平成21年22年に買った土地は届け出不要で売却時1000万円特別控除です。

「届け出」をしてしまっても特別控除に変更可です(※)。

1000万円特別控除制度は届け出不要ですが、こちらの新制度は届け出が必要となっています。

しかし変更可というのですから、平成21年22年取得土地はすべて届け出を出すべきです。

「不動産を将来売却予定なら、いい土地があるので買いませんか。譲渡税を減らせます。」

個人の長期譲渡税率20%は他より低い税率です。給与所得や事業所得なら最高50%です。

しかし低税率でも「絶対に税金を払いたくない」人がいます。

そのためならと土地を買う人もいます。払わないですむ税金は物件価格の20%が限度です。

「事業用資産から自宅・別荘への買換特例です」

事業用資産買換特例は事業用から事業用です。居住用買換特例は居住用から居住用です。

この特例も実質は買換特例です。売却物件は事業用限定ですが、先行取得土地(買換物件)には固定資産なら用途限定がありませんから選択の可能性が広がっています(棚卸資産等は不可・配偶者等からの取得不可)。

店舗工場等の事業用物件売却を前提に、自分の自宅別荘敷地や子供の自宅敷地を買うことも可能です。高齢者の引退等での財産の組み替えに使えます。

(※印…税法・政令では不明確ですが、国税当局への専門紙による取材で判明した事項です。納税通信2009.6.8,15.号)



平成21・22年の土地先行取得による課税繰延の理解の仕方 2009年5月25日 第738号


  

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