借金返済土地売却の譲渡税非課税




借金返済のための土地売却の譲渡税を非課税にするために



2009年8月3日 第747号

競売や任意売却が急増しています。競売だからといって譲渡税は非課税になりません。

「ある資産家が所有土地の一部だけに抵当をつけて銀行借入れします。銀行といさかいが生じ返済を止めると、銀行は土地を競売にして回収しました。」

他に資産があれば競売も借金返済任意売却も変わりないのです。譲渡税を課しても他に資産があれば払えます。だから「競売だから」という理由だけで非課税とする理由はありません。

先祖代々の土地が1億円で競売されれば譲渡税率20%で2000万円近い税金になります。

譲渡税が非課税になる


ただし一定の場合には譲渡税が非課税になる特例があります。競売ではこれに該当するケースが多いでしょう。

それは、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難な場合での、競売等または競売が避けられない場合の売却です。

つまり競売だけでなく「他に資産もないし資力喪失で返済困難だね。競売にかけるけど、任意売却なら高く売れて借金が減るから任意売却に応じないか」との金融機関のアドバイス(脅し)で任意売却となった場合も譲渡税は非課税になるのです。


税務署側から見ると次です。

「無一文に対して課税しても税金は取れない。とれない税金を課税処分するのも面倒だ。だから非課税の明文規定をつくって課税するのはやめにしよう」といった非課税特例です。

この非課税特例には「売却代金をすべて借金返済に充当して、お金が残らないこと」という条件があります。

競売はともかく、任意売却では様々なケースがあります。

「1億円での任意売却に応じてくれたら、再生資金として1000万円を残してあげよう」。

残念ながらこうすると譲渡税非課税ではなくなります。お金の残し方に工夫が必要です。


任意売却に際してこの非課税特例に頼るなら、特例適用をきっちり意識しないといけません。

競売が避けられないので任意売却に至ったという過程、資力喪失で債務弁済困難という財産負債収入状況、売却代金が全額支払われ残らなかったという明細、これら資料を残しましょう。

保証債務履行で非課税になる


自分の借金のためでなく、他人に債務保証したことによる売却への譲渡税非課税特例があります。例えば、社長個人が自分の会社(自分の会社もこの特例では「他人」です)の借入れに際して、個人所有土地に抵当権を設定した(物上保証人となった)が、会社の業績悪化で任意売却は競売になった場合です。

この場合は非課税になります。自分の借金返済のための売却は非課税にはなりませんが、自分の会社の借金返済(保証債務履行)のためなら非課税なのです。

もちろん条件があります。

保証したとき(抵当権設定時)には「まさか返済できないとは思わなかった」ということです。すでに返済困難となった状況で金融機関に強要されたような抵当権設定なら要注意です。

社長が保証人として会社に代わり返済するのだからその返済額について会社に対する求償権(請求権)が生じます。それが回収不能つまり求償権行使不能となれば非課税になります。中途半端に営業継続していると税務署に「営業しているのだから回収可能だろう」と思われます。状況次第では会社を清算し明確に回収不能にします。そうして新会社を設立すればいいのです。

金融機関から保証人宛に請求書をださせます。また保証人宛での「保証債務履行弁済金として」との領収証をださせます。会社宛「返済金として」の領収証は受け取ってはいけません。その領収証では、売却代金は社長から会社に貸付けられ、会社から金融機関に返済されたことになります。それでは保証債務履行をしたことにはなりません。

売却前のプランニングが重要です。せっかくの非課税規定が使えなくなってしまいます。



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