相続税対策ビジネスの視点(4)




相続税対策ビジネスの視点(4)…相続での土地売却支援



2009年10月12日 第756号

不動産売却理由として「相続」


これは3つに分かれます。

「相続税の納税資金」

相続税の納税資金としての処分です。物納は手続き面と条件面から厳しくなっています。売却による相続税納税を前提としなくてはいけません。

「遺産分割のための売却」

子が3人で不動産が一つなら、売却し現金で分けるのは、わかりやすい手法です。これで兄弟喧嘩がなくなることもあります。

「単なる不動産現金化」

平時に土地処分すると「売り家と唐様で書く三代目」です。

「あそこの息子は土地売ってしもうた」「田分け者」とご近所や親戚から陰で嘲笑されます。

相続での売却に限り「大変ね。かわいそうに」と同情されます。一見相続での土地売却のようで、実は単なる売却現金化です。

この時勢は現金がほしいものです。例えば自宅新築資金や教育資金。ご近所の目を気にせず売却できるのは相続の後だけなのです。相続手続きに目処がついた頃にそろりと売却されます。

相続時に売却される土地


地主さんの相続で動く土地は魅力的な土地です。マンション用地や戸建て分譲適地の、更地駐車場や市街地農地も多いようです。それは「あの土地は相続のために更地で残しておけ」と手をつけなかった土地がこの時に動くからです。

相続土地処分案件に出会えるのは普通は偶然です。ご当主の相続はどの家にも30年に一回しか起こらないのですから。

これら土地情報はどこにあるでしょうか。多くは遺産分割や相続税を受け持つ弁護士や税理士です。不動産業としてはそこから情報を得ないといけません。

しかし不動産建設業の立場でも地主さんへの相続税対策ビジネスとして財産管理をしていれば直に情報を得られます。

30人の地主さんの財産管理をしていれば、30年に一回でも、安定的に毎年のそのお手伝いができることになります。


これが目先の売り上げ狙いの狩猟型ビジネスとの違いです。財産管理の視点に立つ農耕型不動産ビジネスの視点です。

税金ゼロで土地を売れます


「3年10ケ月」。この意味をご存じなら相続関連でかなりビジネスをなさっている方です。

相続税申告期限10ケ月と相続税取得費加算期限3年の合計です。例えば全財産が土地で相続税1億円なら、相続から3年10ケ月は相続土地について売却益1億円まで譲渡税非課税です。趣旨は「相続税納税のため」ですが法的に制約はありません。

地主さんに「何月何日まで税金ゼロ」とアドバイスできます。

3年もすれば相続関係の処理は終わっているでしょう。土地処分の必要はなくても「税金ゼロなら少し売って現金にしようか」との相続後の不動産現金化パターンへの後押しになります。

このニーズの狙いうちは簡単です。3年程前の会計帳簿での交際費項目を見て香典の支出を確認すればいいのです。会計事務所なら相続税申告書をいつ提出したか。そこに「3年10ケ月ってご存知ですか」とアドバイスをするだけです。

相続税取得費加算でビジネス


譲渡税非課税の制度であるこの「相続税取得費加算」は不動産コンサルに必須の制度です。応用もできます。

母の相続税納税資金のために子所有土地(子が父から既に相続した土地)を売却しても、それは母の相続財産ではないのでこの非課税制度は使えません。

母が元気なうちに母所有のどれかの土地と子所有の売却予定土地とで非課税「固定資産交換」をしておくのです。すると売却予定土地は母の土地となり、母の相続土地となりますから、譲渡税非課税になります。

交換時に仲介手数料はもらえなくとも「最後まで責任をもって面倒見てくれ」と言われ、最後にはビジネスになるでしょう。

ここまでやれば同業他社が付け入る余地は消えます。農耕型相続税対策ビジネスの発想です。




相続税の取得費加算…固定資産交換を事前に済ませ土地売却 2008年5月19日 第689号



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