居住用3000万円特別控除




マイホームと居住用財産の違い…居住用3000万円特別控除



2009年10月19日 第757号

マイホームつまり居住用財産の売却なら3000万円控除等特例等があります。売却益3000万円までは非課税です。ではマイホームの売却とは何でしょうか。

(1)自宅について生活している状況のままで買主に内覧してもらい売却し引き渡しまでに引っ越しました。これは間違いなく「マイホームの売却」です。

(2)まず先に新しいマイホームに引っ越し、空き家にしてから、オープンルーム等をして1ケ月後に売却できました。これは何となく「マイホームの売却」ですが、売却時はもう住んではいませんから、厳密には「マイホームの売却」ではありません。

(3)1ケ月では売れず、空き家のまま様子見ましたが、1年後に売れました。「マイホームの売却」とは言いずらくなります。

(4)1年では売れずに、賃貸にして2年間貸しました。賃借人がでていったので空きになってすぐ売りました。引っ越してから3年後のことです。「マイホームの売却」とは言いません。

(5)引っ越し後にすぐ賃貸に出しました。ずっと賃借人が入っています。引っ越してから3年後に賃借人付きで売却しました。つまり「賃借人付きの投資用利回り物件」としての売却です。誰が見ても「マイホームの売却」などではありません。

「居住用財産」とは


税法は「マイホーム」について「居住用財産」と定義し、「居住用財産」ならば3000万円特別控除等が使えます。いわゆる「マイホーム」と税務上の「居住用財産」は違うのです。

「居住用財産」の条件は「これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に(譲渡)した場合には…(措置法35条)」となっています。

税法は割り切りをしているのです。「何がマイホームの売却か」を厳密に定めるとややこしくなるので、「住まなくなってから3年後の年末までに売却したもの」をすべて「居住用財産」と定義して、それを売却したなら3000万円特別控除等が使えるとしているのです。

その3年間に何に使ったのかという用途制限もつけずに、問題を期限だけとしたのです。


すると(1)から(5)はすべて「居住用財産」の売却として3000万円特別控除等が適用できるのです。空き家はもちろん、賃貸中投資物件売却もOKです。

つまり3年前に引っ越した一戸建て・マンションは、常識的な「マイホームの売却」ではないとしても税法上では「居住用財産の売却」であり3000万円特別控除が使えます。

3年前に引っ越していった物件の所有者に対し「年内売却なら3000万円控除で譲渡税ゼロ、年明けなら課税です。今のうち…」とアドバイスしましょう。

年内売却とは、年内に売買契約締結をしてその年の売却として税務申告をすればOKで、引き渡しは翌年になっても可です。

「家屋」と「敷地」


居住用財産とは税務上で「家屋」のことです。家屋と一緒に売却する敷地に限り土地も居住用財産とする、という扱いです。

建物取り壊し後の土地だけの売却は対象外が原則です。


すると「古屋があると売りずらいので更地にして売る」ことができません。そこで家屋取り壊し後1年内の売却契約締結で、その間は土地を貸付等にしていない場合に限り、引っ越し3年経過後の12月31日までの売却なら、土地だけの譲渡であっても「居住用財産」と例外的に認めています。(措置法通達35-2)

災害滅失家屋は別の取り扱いがあります。

「住んでいたことにした」


「居住用財産」は「住んでいた」財産です。「住んでいたことにした」財産や「住民票を移しただけ」の財産は違います。

税務署だってプロです。近隣の聞き込み、電気水道の使用量、年賀状の宛名、職場や学校そして銀行等への届け出等を調べられて、簡単にバレてしまいます。



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