相続税対策ビジネスの視点(5)




相続税対策ビジネスの視点(5)…銀座で小規模宅地の評価減



2009年10月26日 第758号

日経不動産マーケット情報2009年11月号は「銀座…買い手の主役はファンドから個人へ」銀座の買い手はファンドから一般事業会社や資産管理会社を含めた個人に変わりつつあります。

個人が銀座で賃貸物件を投資として買うのなら法人として買います。家族を取締役にし所得分散できるし、経費も便利です。

しかしあえて個人で銀座の表通りを買います。どうして?。


ひとつは譲渡税です。将来値上がり時の譲渡税率は個人の方が低いし、2009-10年取得土地対象の譲渡税特例もあります。

しかし相続税なのです。高単価の土地の相続税は安いのです。

「小規模宅地の評価減」


この制度は複雑です。ここではビルアパートの賃貸建物敷地とします(実際は自宅敷地等の扱いも関連します。貸家建付地の評価は以下では無視します)。

亡くなった人一人につき賃貸建物敷地の面積200uについて評価50%割り引きする特例です。どの200uを選ぶかは自由ですが、数多くの土地があっても対象は選択した200uだけです。

さて銀座4丁目表通りの路線価は坪1億円です。60坪(≒200u)を路線価と同じ60億円でAさんが買いました(建物別途)。

土地評価60億円です。相続での50%割り引き対象地にこの土地を選択すれば、50%の30億円を減額できます。相続税の課税対象額は残りの30億円です。

Bさんは郊外6000坪の土地でショッピングセンターを賃貸しています。坪100万円6000坪で60億円、Aさんと同じ60億円です。この6000坪の中の200uを選択します。200uで評価額は6000万円です。その50%の3000万を減額できます。60億円から3000万円を差し引いて残りの59.7億円が相続税課税対象です。

同じ60億円の財産でも相続税課税対象額は倍も違うのです。

狭くとも坪単価が高い土地が有利なのです。銀座4丁目での相続税対策効果が最大なのです。


Aさんが60億円全額借入金で土地を買ったなら、土地課税対象30億円−借金60億円=▲30億円。他に財産30億円があっても銀座のお蔭で相続税ゼロになります。(実際には貸家建付地となり、その評価率も高度商業地は低く効果は更に増えます。)

BさんはAさんを目指せ


郊外や地方の地主さんはみなBさんなのです。小規模宅地評価減の200uが活きません。

「相続税負担が重いのは広くても坪単価が安いからです。Aさんのようになりましょう。坪単価の高い土地を買いましょう。」という話法が成立します。


銀座はともかくも、近くの駅前繁華街で立地のいいビルを取得します。借入金や現金ででもいいし、遊休地を売却して買換えもいいでしょう。Bさんならショッピングセンターを売却し、事業用買換特例で銀座を買えば、Aさんになります。相続税を意識して財産を組み替えます。

土地持ち分もOKです。都心部の超高級マンションには土地持ち分があるので効果があります。共有型の共同不動産投資や、任意組合型の証券化商品も同様です(匿名組合型はダメです)。

地主さんの相続税では小規模宅地の評価減が使えるか、どこで使うかは大問題です。土地なし資産家や遊休地は使えません。

「坪単価の高い土地は特例が使えるように有効活用しましょう。」という話法にもなります。

相続税対策で銀座に住む?


さて賃貸建物敷地は50%割り引きですが、一般事業で後継者がいれば80%引きです。Aさんが銀座でホテル業自営すれば60億円の80%引きで12億円。自営なら賃借権等が生ぜず相続税クリア後に更地化売却もできます。

親子同居等の自宅敷地も80%引きです。銀座で一戸建はないでしょう。ビルのワンフロア(マンション一室でも)に居住すれば他フロアが賃貸でも建物敷地すべてが80%引きになります。

相続税対策で引っ越す等の是非はともかくも、いろいろ応用できます。なお、一般事業用や居住用では面積制限が違います。



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