更新料は有効か無効か




更新料は有効か無効か…同じ高裁での全く逆の判決



2009年11月9日 第760号

更新料は説明がつかない金?


2009年8月27日の「アパート更新料は無効だから返還せよ」との大阪高裁の更新料無効判決は各全国紙が大きく扱いました。

「本件更新料約定が置かれている目的、公的根拠、性質は明確にされていない。…更新料が維持されるべき積極的合理的な根拠を見出すことは困難である。」とし、更新料は説明のつかない金とされました。

同じ大阪高裁がその2ケ月後10月29日に逆の判決を下します。

「アパート更新料は有効、返還の必要はない」となりました。


「(賃借人は)賃借人からは賃貸借期間の長さに応じた賃借権設定の対価を受け取るものとし、その具体的方法として、賃貸借契約の締結時点において長期間の賃貸借期間を想定した多額の礼金を取得するのではなく、まずは比較的短い賃貸借期間に相応した賃借権設定の対価としての礼金(本件では当初の賃貸借期間を2年として20万円の礼金)の支払いを受けた上で、将来的に賃貸借契約が更新された場合には、結果的に期間の長い賃借権を設定したことになるとして、賃借権設定の対価の追加分ないし補充分として一定程度の更新料の支払いを受ける旨をあらかじめ賃借人との間で合意しておくことも、賃貸事業の経営において効果的な投下資本の回収及び利益通級の手段として必要かつ合理的な態度であることは否定できず、また、このように、賃借権を設定するにあたってその期間の長さに応じた対価を取得することが営利事業の方法として一概に社会正義に反するとはいえないというべきである。」

つまり「本件更新料は、…賃貸借契約の長さに相応して支払われるべき賃借権設定の対価の追加分ないし補充分と解するのが相応であり、本件更新料支払い条項は、その支払義務及びその金額についてあらかじめ合意しておいたものと認められる。」

説明のつかない金とされた更新料は、この判決で賃借権設定の対価の追加分ないし補充分という説明のつく金にされました。

更新料は安く見せるため?


また8月の判決では「…更新料を併用することにより…家賃額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されるものでない。」「更新料約条は…一見低い月額賃料額を明示して賃借人を誘引する効果がある…」と、家賃を一見安く見せる撒き餌のようなものと結論付けました。10月の判決文はこれに反論するかのようです。

「…更新料支払い条項を設定したことによって上記程度の金額差が生じたからといって、名目上の賃料を低く見せかけ、情報及び交渉力に乏しい賃借人を誘引するかのような効果が生じたとは認められないというべきである。」

そして次の結論になりました。

「本件更新料支払条項が設定されていたことによって賃借人である控訴人が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けていたということはできない。」

更新料無効とした8月判決は、京都のワンルームマンションで家賃が月4.5万円、更新料が1年毎に10万円です。

10月判決は、滋賀県野洲市のマンションで月5.2万円、更新料が2年毎に2ケ月分の賃貸借契約でした(ただし3回の更新料支払いのうち3回目は半額に負けてもらっています)。

更新料は有効か無効か?


最高裁の判断が示されれば、全ての裁判官はそれに拘束されます。最高裁の判断が示されていなければ各裁判官はその各良心に従い独立して判断します。

「更新料は有効か無効か」は最高裁が判断を下さない限り、不安定なままです。

そして最高裁が判断を下すとは限りません。最高裁は上告を受理しないことが多々あります。

「上告不受理」です(「上告棄却」とは違います)。最高裁は判断を下さないという判断です。

そうなれば「更新料は有効か」に決着はなく、様々な判断の判決が続くことにもなります。


大阪高裁逆転判決…アパート更新料は無効だから返還せよ。2009年9月7日 第751号



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