2010年度税制改正




2010年度税制改正…資産節税ビジネスへのピンポイント増税



2009年12月25日 第766号
2010年度税制改正はピンポイント節税狙い撃ち大改正です。

親と非居住なら相続税大増税


小規模宅地評価減は土地の相続税評価を最大80%減額する制度です。趣旨は配偶者等の居住や事業を守るためで、配偶者や居住親族が相続すれば240uまで8割引になります。都心部5億円の土地は1億円になります。
これをいかにうまく使うかが相続税の大きなポイントです。
居住継続が趣旨ですから非同居の子は使えません。しかし配偶者等と共有にすれば使えます。5億円の土地を非居住の子が単独相続すれば5億円ですが、配偶者1%、非居住の子99%の共有相続すれば8割引で1億円です。
240u5億円のこの土地に10階建てビルを建てワンフロアに居住し残りを賃貸等にします。居住部分の割合は10分の1だけですが、居住用部分が少しでもあれば240uすべてが8割引です。
4月からどちらも不可です。人ごと・用途ごとに按分して個別計算します。都心地主の親の非同居子には相続税大増税です。

年金保険での相続税対策終焉


「親が年金保険にはいります。死亡予定年齢のすこし前に年金支給開始するようにします。死亡時は年金受給権で評価されるので相続税圧縮ができます。」
年金の残存期間が20年なら年金総額のわずか40%しか課税されませんでした。
保険会社はこの節税策を目指した商品開発し極端な商品が生まれます。この評価方法が22年4月相続贈与分から廃止(3月末まで契約済分除く)、23年4月完全廃止。最低でも相続贈与時の解約返戻金で評価されます。相続税対策の年金販売は終ります。

賃貸住宅の消費税還付策不可


賃貸住宅の家賃収入は消費税非課税です。しかし賃貸住宅建築費は課税です。建築主は家賃が非課税売上なので建物消費税を払いっぱなしで終わるのが普通です。そこで課税事業者制度を選択し、駐車場収入や自販機収入という消費税課税売上を組み合わせ、支払った建物消費税額還付を狙います。建築費1億円なら最大で500万円還付です。
還付した消費税のほとんどを3年目に再計算して追徴する仕組みを整備します。還付のため等で課税事業者制度を4月以降に選択したら、それを3年間強制適用する改正を行い、調整対象固定資産という既存制度に追い込んで3年目に追加課税します。
SPCによる不動産流動化案件がこの影響を受けます。SPCは物件取得初年度に還付を受けます。そして数年後の物件売却時には簡易課税や免税事業者になったりで、売却先から受け取った消費税の一部又は全部を益税として留保します。それが投資家への配当に回り投資利回りを引き上げます。
3年間強制適用により簡易課税等への変更ができなくなり短期売却での益税を出せなくなり、投資利回りは下がります。
消費税課税対象の商業ビル等も3年間強制適用となります。

破綻事案法人事案処理は注意


破綻法人の保有不動産は通常の事業年度では売却せずに、清算事業年度で行うことで法人税課税を避ける仕組みがあります。清算事業年度での所得計算方法は通常と異なるからです。
これを通常と同じにします。期限切れ欠損金の損金参入制度を整備しますのでかなりカバーできるはずですが、破綻法人等の不動産売却は注意が必要です。 
その他に、100%グループ会社間の資産移転の譲渡損益はその時は課税しない、みなし配当の一部について益金不算入取りやめ等の資本取引についての法人税大改正が10月からあります。
法人破綻処理事案や不動産絡みM&A事案は注意です。

住宅取得資金贈与の非課税


現行500万円から22年1500万円23年1000万円になります。ただ受贈者の所得制限2000万円です。相続時清算所得課税の住宅資金1000万円上乗せは廃止です。
居住用買換特例は存続となりましたが、譲渡価格2億円以下との制約がつきました。



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