ジャブジャブお金流入不動産




ジャブジャブお金流入とデフレ下の日本の不動産ビジネス



2010年1月3日 第815号
1989年末の日経平均は3万8915円記録しました。それから丁度20年。まさか1万円とは…。

稼ぎ手タックスペイヤー不在


明治は農業が稼ぎ手でした。税収の柱は農家に課税した地租(固定資産税)であり農家がタックスペイヤーでした。稼ぎ手は農業から製造業に変わります。
昭和になり法人税や源泉徴収の制度が生まれます。税収の柱はこれら法人税や所得税に移り製造業がタックスぺイヤーになり、農業は保護の対象でタックスイーターとなりました。
製造業は激変しました。自動車や家電は大赤字で法人税を払わなくなります。エコカー、エコポイントの業界向け補助金で保護を受けます。自動車や家電は今やタックスイーターです。
米国需要は減ったまま戻りません。中国輸出だって中国が輸出するための生産財です。輸出関連は人も設備も過剰、売上げも給与も戻ることはありません。
製造業の次の稼ぎ手は日本には現れていません。米国は製造業にかわり金融業が稼ぎ手になりました。日本の大手銀行は過去の不良債権処理の赤字で法人税をいまだに払いません。稼ぎ手のいない日本になりました。

ジャブジャブお金が不動産に


政府日銀はお金をジャブジャブ供給、全世界中でジャブジャブ供給です。行き場のないお金が資源価格を押し上げました。
米国の稼ぎ手は最先端の金融です。リーマンショックを乗り越えた最先端金融業にとりジャブジャブはビッグチャンス。大きな利益を生み高額賞与です。
デフォルトした東京駅前のビルPCP丸の内は昨年春には1000億円と言われましたが暮に1400億円で処分です。資金は海外から。日本の不動産への海外資金が戻ってきました。中国新興国に比べれば安心、欧米から比べるとスプレッド(利回りと長期金利の差)が大きく割安といわれています。「日本はデフォルトが続くので、いい買い物ができる」と世界規模のジャブジャブお金が流入します。象徴がPCP丸の内1400億円です。

不動産価格はどうなるか


稼ぎ手不在とデフレでデフォルトや破綻が続きます。しかし不動産価格はジャブジャブお金のお蔭で極端には下がりません。
日本国内でも割り切った不動産投資をする層が厚みをもってきました。サラリーマンによる一棟もの不動産投資はブームで、ここに手が届く価格帯の賃貸物件は物件不足で値上がりです。
融資は個別には厳しくとも日本全体としてお金はジャブジャブです。金利動向は心配ですが。
昭和バブル期は資産インフレでしたが、物価インフレではありませんでした。物価デフレだから資産デフレとは言えません。

売れる金額で売ればいい


経営破綻やローン破綻の処理案件が大量に出てきます。
すでに競売物件は急増です。ノンリコースでの資金調達物件はPCP丸の内のように気楽に処分されます。しかし買い手はいます。お金はあります。昭和バブル期とちがい「買い手消滅」「資金不在」はありません。
処理案件急増というのは「売らなくてはいけない案件」急増のことです。「売れる金額で売ればいい」だけのことです。
借り手を救い自殺等に追い込まぬよう、そして貸し手が回収不能額をきれいに償却できるようにしてあげればいいだけです。
これが今年の不動産ビジネスです。いつか見たビジネスです。
そう、10年前のビジネスです。

規模の大小を問わず法人個人を問わず任意売却や法的整理です。そこで不動産が動きます。
財力はなくとも、工夫で生きるプロやコンサルにとって大波乱は最高の時代です。工夫が価値を生みます。前バブル崩壊は不良債権処理ビジネスや証券化ビジネス等を生みました。
今回はそれらの仕組みの存在が前提として、一段上のレベルでビジネスが進みます。


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