首都圏での中古マンション在庫




首都圏での中古マンション在庫は激減し価格は値上がりし



2010年2月8日 第772号
レインズ(各不動産流通機構)の2009年末までの統計が公表されました。首都圏の中古マンションの在庫数・在庫の平均価格・成約価格を過去4年に渡り6ケ月ごとに表にしてみました。

首都圏中古マンション


 

在庫数

在庫価格

成約価格

200606

24,554

2,140

2,200

200612

24,655

2,182

2,308

200706

26,948

2,518

2,454

200712

33,571

2,900

2,608

200806

37,215

2,964

2,643

200812

39,268

2,803

2,520

200906

30,905

2,582

2,481

200912

29,701

2,662

2,508


首都圏の中古マンションは2006年6月末には在庫数24,554戸でした。このころに新築マンションは「新価格」「新新価格」と称して値上がりが続きました。中古価格も値上がりします。
成約価格は2006年6月平均が2200万円でしたが2008年5月に2669万円をつけます(表では2008年6月の2643万円)。
2007年夏にはサブプライム問題の影が忍び寄っており、リーマンブラザーズの破産法申請は2008年9月です。ただし「日本だけは大丈夫」と日本ではまだまだお気楽だった時期です。
値上がりしたし売り逃げ急げとばかり物件急増で在庫は2008年11月末に39,654件になります。(表では2008年12月の39,268戸)。
振り返ってみればそこが在庫数のピークでした。それから1年間で在庫数は一気に1万戸減少し、直近の2009年12月末には29,701戸にまで減っています。以前の水準よりは多いものの在庫物件数は激減しました。
成約価格はリーマンショックで下続け、2008年5月の2669万円をピークに2009年4月に2458万円まで下げて底打ちします(表では2009年6月の2481万円)。そして値上がりが始まりました。

「首都圏中古マンション成約件数は3万1183件で、これまで最多だった06年を上回り、初めて3万件を突破した。……成約物件価格は平均2491万円、1u当たり単価は37.77万円で、共に7年分ぶりに前年を下回った。(住宅新報2010.2.2.)」
1年間平均での成約価格は前年を下回っています。しかし現在のトレンドは価格上昇です。
安くなったからと買いに向かう顧客は確実におり、急減した中古の在庫物件の奪い合いが行われているのです。
また新築が激減している背景もあります。2009年の首都圏新築マンション供給量は2006年の半分以下になっているのです。
首都圏での新築マンションの供給量は2000年がピークで9.5万戸です。2006年7.4万戸、2007年6.1万戸、2008年4.3万戸、2009年3.6万戸まで減少します。2010年の予測値は4.3万戸です。
(不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向2010.1.19.)
新築物件がなければ中古が動くのでしょう。中古物件の成約件数が急増しました。そして減った在庫の奪い合いにより成約価格が上がり始めているのです。
安値仕入れの低価格新築物件が今年でてきます。注目です。
時系列的に動きをじっくり眺めていただければと思います。

首都圏戸建て及びテラスハウス

 

在庫数

在庫価格

成約価格

200606

14,364

3,655

3,293

200612

14,705

3,940

3,372

200706

15,565

4,200

3,410

200712

17,747

4,456

3,275

200806

19,866

4,452

3,312

200812

21,457

4,219

3,136

200906

18,951

4,096

2,891

200912

17,574

4,094

2,957


大阪府中古マンション


 

在庫数

在庫価格

成約価格

200606

2,960

1,670

1,680

200612

3,259

1,775

1,707

200706

3,892

1,872

1,770

200712

4,493

1,916

1,806

200806

5,029

1,902

1,793

200812

5,715

1,875

1,758

200906

5,235

1,787

1,697

200912

5,105

1,827

1,726




金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか 2008年8月4日 第699号



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