保証債務履行のための土地売却への譲渡税




他人の借金返済のための土地売却への譲渡税課税



2010年5月17日 第785号
「他人の保証人にはなるな。」でも他人の保証人になり、不動産の担保提供をしてしまいます。
その他人がしっかり借金弁済すればいいのですが、返済困難になると、銀行は担保提供されている不動産の売却を迫ります。仕方がなく保証人として1億円で売却して1億円全額を銀行に支払います。
1円も残らなければ税金ゼロのような気がします。残念ながら課税です。1億円の売却なら最大2000万円近くの譲渡税です。
ただし「他人の保証人として土地を失ったのだからカワイソウ。税金ぐらいナシにしよう。」という趣旨の非課税規定が存在します。保証人としての不動産売却なら税金ゼロになるという特例で、「保証債務を履行するための譲渡(所得税法64条2)」に該当すれば非課税なのです。

「自分の会社」の借金


「アカの他人」の保証人にはならないのが普通です。
一方「自分の会社」「自分の息子」「息子の会社」のための担保提供(物上保証)は普通です。
そして「自分の会社」「自分の息子」「息子の会社」は、法律の上では「他人」なのです。
実務上この非課税規定は「自分の会社」等の借金返済のための不動産売却で使う特例です。

他人の保証債務返済でなく、自分自身の借金返済のためなら非課税になりません。しかし保証債務ゆえ非課税になるのです。
またアカの他人の借金なら「カワイソウ」。しかし自分の会社や息子の借金返済のために億円単位の譲渡益を非課税にします。税務署は「カワイソウ」とは思わず、しっかりチェックします。
そのために非課税特例適用を前提に、事前に専門家のアドバイスを受けて進まないと失敗します。特に銀行の言われるまま売却に進むと失敗しかねません。

「保証債務履行」であること。


必要なのは、保証人として銀行から請求を受けて保証人として弁済し、銀行から保証債務履行としての領収証をとることす。
当たり前のようですが違います。銀行は保証債務履行ではなく通常の弁済にしたがります。債務者あての通常の領収証をだします。すると形式上は土地売却人(保証人)から債務者に売却代金が貸し付けられ、それが債務者の通常弁済として銀行に弁済されたことになります。これでは保証債務履行ではなくなり、非課税規定が使えなくなります。
銀行に保証人に対し請求をさせて、保証人あての保証債務履行の領収証を受け取ります。

「保証債務履行の為の譲渡」


とりあえず預金を取り崩して保証債務を弁済し、あとで不動産を売却するとダメになります。
「保証債務履行」はしたとしても、「保証債務を履行するための譲渡」ではないからです。
なお預金からでなく、保証債務履行のための新借金をし、それで保証債務履行、その返済のための譲渡なら適用されます。

そもそも「保証債務」なのか


保証時点で保証債務履行確実なら、それは保証でなく贈与のようなもの。非課税特例は不本意ながら売却に至った「カワイソウ」な場合のための特例です。
銀行は経営状態がおかしくなると追加での担保提供を求めてきます。昔からの連帯保証人なら問題は生じませんが、追加の物上保証人の場合にはその時点でその保証がちゃんとした保証なのか否かが問われます。個別のチェックが必須です。

「求償権行使不能」なのか


保証人が銀行貸付金を弁済するとその返済額は、「保証人から債務者への貸付金」、つまり「求償権」に変わります。非課税対象は求償権行使不能額です。
求償権行使で債務者から回収できれば「カワイソウ」ではありません。求償権行使不能な状況であることが必要です。
「自分の会社」なら清算してしまえば紛れもなく「カワイソウ」な状況です。新会社で再スタートです。「自分の息子」を破産等させたくなければ「求償権行使不能」の状況であることを説明できるようにしましょう。


自分の借金返済のための土地売却への譲渡税課税 2010年5月3日 第783号



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