居住用3000万円控除




2007年に引っ越した旧自宅は2010年まで居住用3000万円控除



2010年7月26日 第794号
「3年前に新しいマイホームに移りました。前の自宅は不動産屋さんにお願いして賃貸に出しました。」
さてこの「前の自宅」は税務上では何でしょうか。
もし所有者に相続が起こり相続税が課されるなら税務上は「貸家」と「貸家建付地」です。

その所有者がこの土地建物を売却し譲渡税が課されるなら税務上は「居住用財産」です。
現状は「貸家」と「貸家建付地」ですが、土地建物売却による譲渡税においては、いまだ「居住用財産」として3000万円控除の適用が可能なのです。

「居住用財産の譲渡」とは


3000万円特別控除が使える「居住用財産の譲渡」の原則は「個人が、その居住の用に供している家屋の譲渡若しくは当該家屋とともにするその敷地の用に供されている土地の譲渡をした場合(措置法35条)」です。
つまり自分が住んでいる建物(およびその敷地)を売却時に居住している場合です。
しかしそれは実務上不可能なことです。売却時とは売買契約での引き渡し時が原則です。売買契約を締結して引き渡し時に依然として実際に居住していたら引き渡しなどできません。引っ越しを終えて空き家にしてから引き渡すのが当たり前です。
すると引き渡し時は空き家でです。「居住の用に供している家屋」のはずもなく、税務上の居住用財産ではなくなります。
そこで税法は割り切りをしました。建物に住まなくなっても一定期間内は無条件で「居住用財産の譲渡」でいいよ、としたのです。その割り切りが次です。
「…家屋で…個人の居住の用に供されなくなったものの譲渡若しくは…その敷地の用に供されている土地の譲渡を、これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にした場合(措置法35条)」
住んでいた建物(およびその敷地)を、住まなくなってから3年目の年末までに売却したのなら居住用財産でいいとしたのです。

3年は賃貸中でも居住用財産


「3年ってずいぶん甘い税制じゃないか」との声もありますが売却しやすいように先に引っ越してから売却に出すこともあります。売却に多少時間がかかれば3年ぐらいは必要でしょう。
このように課税側は割り切っているのです。実際にそこに居住していたのであれば、引っ越してから3年目の大晦日までに売却すれば3000万円控除を使ってもいいとしているのです。
売却するために引っ越したのなら賃借人を入れることなどありません。しかし税務署は太っ腹です。期限以外の条件は全くついていないのです。
「2007年に転勤で自宅を離れた。不動産屋さんにお願いして賃借人を入れた。事情があって2010年に売却する。」
このような事例はどう考えても常識的にはマイホームの売却ではありません。しかし税務上は「居住用財産の譲渡」として3000万円控除が使えるのです。

空き家だろうが賃貸中であろうが、3年目の年末までの売却なら3000万円控除が使えます。

3年前に引っ越した方は


「2007年に事情があって自宅を離れた。不動産屋さんにお願いして賃借人を入れた。あるいは空き家のままだ。」
そんな方にこんなアドバイスしたらいかがでしょうか。
「今年中に売却すれば3000万円控除が使えますよ。」

賃借人が入ったまま投資用物件としての売却でもOKです。
不動産管理会社で、賃借人が丁度退出したなら所有者に「新しい賃借人を探しますが、今年売却なら…」と伝えましょう。
購入後値下がり物件なら3000万円控除にかかわりなく譲渡損なので譲渡税はゼロです。
居住用財産とは「居住用建物」と「その建物と一緒に売却する敷地」です。建物を取り壊し、敷地だけの売却は条件が変わってきますのでご注意ください。

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