実家相続の相続税増税




実家相続の相続税増税…住宅地別増税額のザックリ目安額



2010年9月20日 第801号

実家の相続税大増税です。



Aさんは一人っ子で実家を出ています。父所有の実家敷地は公示価格水準で坪200万円、路線価160万円、60坪。その他財産は3000万円。実家には父母が住み、Aさんは自力でマイホームを取得し父母とは別生計です。

このAさんのような人が今年からの相続税大増税の対象です。


土地評価は160万円×60坪=9600万円、財産総額は1億2600万円です。このままなら配偶者控除前で740万円の相続税です。

しかし自宅敷地には特例があり、240uまでは8割引。実家敷地は1920万円となり総額で基礎控除以下になり相続税ゼロです。

この8割引は母は無条件で使え、また非同居の子(Aさん)も母と共有相続なら使えました。母10%子90%のように子がほとんど相続するのが有利でした。

父相続時の相続税は8割引が効いてゼロ、母相続時にはすでに子に財産ほぼ移転済みで相続税ゼロ。坪200万円程の住宅地なら相続税はゼロにできました。

(以下、母は土地共有分とその他3000万円を相続、母相続時にそのまま子が相続との前提)

非同居の子への相続税



4月相続分からは、母10%子90%共有相続ならば、母部分は8割引できても、非同居の子の部分は8割引不可へと改正です。

母10%子90%なら相続税はゼロから500万円に増税です。(この場合財産はほぼ子に移転済みで次の母相続時は税ゼロです。)

500万円を払いたくないからと、全財産を母が相続します。敷地全部8割引になり税ゼロです。しかし、次の母の相続で全て相続することになり、8割引は使えず相続税1300万円になります。

このケースでは父相続時に子が60%相続すると相続税額ほぼ最小です。母40%子60%で相続すると、父相続の相続税200万円、母相続の相続税80万円で合計相続税280万円になります。

つまり相続税ゼロから、ざっと数百万円(280万円から1300万円の幅)への大増税なのです。

ザックリと相続税額目安



別居の子が1人、60坪敷地とその他(建物預金等)3000万円。2回の相続税額合計の目安です。

なお改正前では、母10%子90%相続とすることで(1)では数百万円の相続税ですが、他では相続税はかかりませんでした。

(1)東京都心部超高額住宅地の千代田区五番町のように公示価格ベースで坪800万円(路線価640万円)なら相続税額1億円弱。

(2)東京の目黒区・世田谷区・渋谷区等の一部のような坪200万円(路線価160万円)の住宅地はざっと数百万円(上記事例)。

(3)東京区部近郊の住宅地のように坪100万円(路線価80万円)のところならばゼロから数十万円の幅(最大2百万円)。

(4)郊外住宅地のように坪50万円(路線価40万円)のところならば相続税ゼロ。8割引を使わなくても相続税ゼロだからです。


その他3000万円を1000万円に置換えると(1)は1000万円減、(2)は共有割合をうまく設定すればほぼゼロになります。(3)(4)は相続税はかからなくなります。

別居の子が2人とすれば税は減ります。上記事例は数百万円(90万円から740万円の幅)、(3)はほぼゼロ(最大80万円)です。

試算の結果、父相続時に子が50から60%相続でほぼ最小税額、母100%子0%だと最大税額です。

遺産分割の重要度が増します。

増税に対処する節税策



(a)親と実家で同居。8割引が使えます。二世帯住宅への建て替えもこれに該当します。

(b)子(及びその配偶者)は自宅を持たない。子に自宅が無ければ非同居でも、上記事例での母相続時には8割引が使えるという特例があるからです。

超高額住宅地に実家がある別居一人っ子は、この税制上、マイホームを持ってはいけません。マイホームがあれば売るか貸すかして自らは賃貸に住みます。

(c)実家を賃貸建物に建て替え。自宅8割引特例ではなく賃貸用地(200uまで)5割引特例があり、これは別居の子も使えます。親は呼び寄せる等でしょう。





実家に親を残した子に襲いかかる相続税大増税がスタート2010年8月23日 第798号





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