相続税増税の目安額




オーナー居住賃貸ビルや賃貸併用住宅…相続税増税の目安額



2010年9月27日 第802号

240uの土地に5階建てのビル、その最上階にオーナーが居住しています。その土地への相続税課税額は増税になりました。

路線価100万円/u(公示価格ベース坪400万円程の土地)なら更地評価額は2億4000万円です。

その建物の一部に被相続人が居住し配偶者や同居の子等が相続すれば、敷地240u(約72坪)までは一律8割引にできました。つまり5階ワンフロアに住んでいれば1-4階が賃貸であっても、全敷地が8割引(小規模宅地の評価減)になります。

自宅(5階部分)対応の敷地48uはそのまま8割引、1階から4階までの貸家に対応する敷地192uは、賃貸中なので貸家建付地評価(借地権割合70%)にしてその上で8割引。計算するとこの敷地についての相続税の課税対象額は3994万円でした。

ビルオーナー相続税増税



4月相続開始分から増税です。

自宅に対応する敷地48uはこれまで通り8割引です。しかし対応しない部分はそれぞれの用途ごとに計算することになりました。残り192uは賃貸建物敷地として計算し3月までのように8割引はできなくなりました。

さてこの残り192uは貸付事業敷地です。8割引は使えませんが、200uまで5割引(小規模宅地の評価減)が使えます。居住用敷地48uを8割引適用すると、この場合は192uではなく160u(=200u×(1-48u/240u))だけ対象になるという少々複雑な計算です。160uは貸家建付地評価から5割引、残32uは単なる貸家建付地として相続税の課税対象になります。各計算し合計すると9808万円です。

3月31日までは3994万円だったものが4月1日からは9808万円へと5814万円増、2.45倍になったのです。相続税率30%適用とすれば1744万円の増税です。

貸家建付地評価は借地権割合で変わりますが、それを変えても2.42から2.48倍に収まりますので、ほぼ2.4倍と言えます。

つまり所有土地は240u(約72坪)だけで、5階建建物の1フロアに居住し、残フロアが賃貸用なら、日本のどこの宅地も相続税の課税対象(税額ではない)は2.4倍増税になりました(居住用部分の8割引が使える前提です)。

建物が5階建でなく8階建でワンフロアに居住なら2.6倍。2階建てワンフロア居住、すなわち2階をアパートにし1階に居住する賃貸併用住宅は1.8倍です。


ザックリ相続税増税対象額



テレビ中継の多い、東京の秋葉原駅付近の中央通りの路線価は400万円/u、公示価格ベースなら坪2000万円程です。ここの敷地240u8階建ビルの最上階居住なら土地は約2億が課税対象だったものが2.6倍の5.1億へと3.1億円増。相続税適用税率30%なら約1億円増税です。

この中央通りから幾分狭い道を一本入ると路線価100万円/u、公示ベース坪400万円の商業地です。ここで5階建て最上階居住という設定が前記事例です。3994万円から9808万円へ2.45倍。

地方商業地や東京城南城西地域住宅地のように路線価50万円(公示ベース坪200万円程)で240u5階建て最上階居住なら2000万円から4900万円へと2.4倍、2階建て賃貸併用住宅なら2100から4000万円へと1.8倍増。

路線価25万円(公示ベース坪100万円程)で5階建て最上階居住は1000万円から2400万円へと2.4倍、2階建て賃貸併用住宅なら1100万円から2000万円へ1.8倍。このような相続税増税です。

厳しいのは坪単価の高い商業地数10坪から100坪に賃貸ビルを建築しそこの一部に居住しているビルオーナーです。

使用貸借や未利用が最も増税



最も厳しいのは例えば「2階を知人にタダで貸している」、つまり(同居ではなく)使用貸借や未利用なら、その敷地部分は更地評価でこれまで8割引できたものが、できなくなり賃貸でもないので5割引も使えません。

路線価50万円240uで2階建てで1階居住、2階を知人にタダ貸しなら課税対象額は2400万円から7200万円へと3倍増です。





アパート併用住宅へ襲いかかる相続税大増税がスタート2010年9月6日 第799号




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