住宅取得資金贈与の非課税枠




住宅取得資金贈与の非課税枠は今年1500万で来年1000万円



2010年11月8日 第808号

年末になり悩む税制に「住宅取得資金贈与」の特例があります。親等から子へ住宅取得のための贈与への非課税の制度です。

2010年のこの非課税枠は1500万円で、2011年には1000万円になります。特に贈与を受ける人の合計所得2000万円超(給与所得者なら年収2284万円超)なら2010年なら非課税枠500万円で、2011年にはゼロになります。


110万円の基礎控除も併用できるので住宅取得資金なら2010年は1610万円又は610万円まで贈与税非課税です。(相続時精算課税適用者は別扱いです。)

合計所得2000万円以下の人で、かつ贈与額1000万円以下なら2010年も2011年も同じです。

そうでないのなら、2010年が有利です。年内に引き渡しが終わらなくとも、来年3月15日までに引き渡し等が間に合うなら、年内に贈与すれば今年の税制が使えます。しかし引き渡し等が3月15日に間に合わないなら来年の税制を使うしかありません。


さて、どちらにするか…。

住宅取得資金贈与の対象


対象は新築中古住宅購入(建売住宅・分譲マンション・中古住宅)、新築住宅建築、一定増改築の資金のための贈与です。

新築中古住宅購入で土地建物同時の売買契約なら土地も対象になります。新築建物請負契約なら、同時締結の売買契約又は建築条件付売買契約に限って土地も対象になります。つまり単純な土地だけ購入は対象外です。

父母・祖父母等の直系尊属からの贈与が対象です。(贈与を受ける者が贈与年1月1日現在で20歳以上、その他要件あります)。

配偶者の親からの贈与は対象外なので、配偶者が贈与を受け特例を使い、持ち分登記で対応します。親から見て子と孫に対し各1610万円贈与できるのでそれぞれ持ち分登記も可能です。

贈与を受けた証拠を残すために親の口座から子の口座に振り込みます。贈与を受けた資金を購入等に充当しないといけません。その口座から支払いに充てることで、お金の流れが分かるようにしておきましょう。

今年の贈与にするか来年か


2011年に比べ有利な2010年の制度を使うには年内に贈与です。

そして2011年3月15日までに贈与税の申告をするとともに、同日までに物件引き渡しを受け、同日までに居住します。


引き渡しを受けても居住が間に合わないこともあります。

3月15日時点で「遅滞なく居住の用に供することが確実であると見込まれる」ならOKですが、それでも贈与年の翌年末までの居住が最終限度です。

引き渡しについては売買契約なら新築(新築建売を含む)中古を問わず3月15日引き渡しが完全なタイムリミットです。

ただし新築すなわち請負契約の場合には、少し緩やかです。3月15日までに「屋根(その骨組みを含む。)を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態」まで完成すればOK。いわゆる棟上げ後の状態です。それ以上工事が遅れればアウトになってしまいます。

贈与年の翌年3月15日までに、売買契約なら引き渡しを受け、請負契約なら棟上げを終わらせ、遅滞なく(遅くとも贈与年の翌年末までに)居住しなくてはいけません。これが最終期限です。

引き渡し等が来年3月15日までなら今年2010年の住宅取得資金贈与特例が使えます。間に合わないのなら2011年の住宅取得資金贈与特例しかありません。

2年間で1500万円の非課税枠


2010年のこの特例なら2010年と2011年の2年間合計で非課税上限1500万円になります。

ただ両年とも適用要件を満たし申告が必要です。
今年の贈与(例えば11月に700万円)は手付金等に充当、来年に残金充当分の贈与(例えば2月に800万円)で、3月15日までに引き渡し等を終わらせます。そうすれば今年も来年も各要件を満たします。

なお2011年の1000万円非課税枠は2011年の贈与にだけ、所得2000万円超での500万円非課税枠は2010年にだけ使えます。



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