賃貸住宅居住安定化法




賃貸住宅居住安定化法…賃貸住宅経営はサラ金と同じ運命か



2010年12月6日 第811号

サラ金業界は最大手の武富士までも破綻です。貸金業法改正により延滞金回収が困難になり、また最高裁が過去の過払金返還請求を緩めたからです。

賃貸住宅経営も同じ道かもしれません。新しい法律で滞納家賃回収が今より困難になります。また最高裁での更新料返還訴訟も控えます。アパート経営は危険なビジネスかもしれません。

賃貸住宅の家賃の取り立て


賃貸住宅居住安定化法は参議院で全員賛成・反対ゼロで可決済みです。後は衆議院だけです。

この安定化法は賃貸住宅の家賃の取り立てを定めます。

「面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず、人を威迫し、又は(別に)掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。」


貸金業法は「人を威迫し、又は(別に)掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」で、同じ書き方です。違反はどちらも「2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金」。

懲役まであるのですから、家主さんが滞納者から「威迫しただろう」と脅されたら「ごめんなさい」するしかありません。

確かに貸金業法とは違います。貸金業法は「正当な理由がないのに、午後9時から午前8時に、債務者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の居宅を訪問すること」は禁止。

安定化法は「午後10時から午前6時(国会答弁)に、…正当な理由がある場合を除き、賃借人若しくは保証人を訪問し又は賃借人若しくは保証人に電話をかけて、当該賃借人又は保証人から訪問し又は電話をかけることを拒まれたにもかかわらず、その後当該時間帯に連続して、訪問し又は電話をかける」は禁止。

貸金業法は電話や訪問そのものが禁止ですが、安定化法は禁止ではなく、拒まれてからも連続することが禁止です。貸金業法は勤務先への電話や訪問も禁止ですが、安定化法は禁じません。確かに貸金業法よりゆるいのですが、「威迫」は禁止です。

「禁止行為としては、ロックアウト、かぎの交換、あるいは動産の持ち出し等は明らかでありますが、それ以外に、例えば威迫する行為、これを禁止しております。この威迫とはどういうものかということでありますが、個別によって様々ございますが、複数で訪問、例えば二人で訪問するなどといったものについては、これは威迫に該当しないと考えておりまして、多人数で押しかけて非常に荒々しい行動、そぶり、暴力的な態度を取る、これは威迫に該当いたしますと考えております。

また、張り紙では、家賃滞納の件御連絡ください、あるいは、家賃を支払わないと次回更新はできませんといったこうした連絡事項、これに関しましては威迫に該当いたしませんが、実際に民事訴訟でも不法行為と認定された、あらゆる強制手段を行使する、責任は負えない、これは威迫に該当すると考えております。(馬淵国土交通副大臣(当時)の国会答弁)」

ガイドラインができたとしても、何が「威迫」なのか不安です。普通の家主さんが、悪質滞納者から「威迫された。刑事告発する」と威迫されれば、恐ろしくて、取り立てなど困難です。

夜逃げ借家人の残置物


「賃貸住宅から衣類、寝具、家具、電気機械器具その他の物品を持ち出し及び保管する」つまり夜逃げ借家人の残置物を保管しただけで最悪は懲役刑です。

保管した後に、その夜逃げ滞納借家人が戻って凄まれたら頭を下げるしかありません。家主さんは夜逃げの度に必ず裁判して強制執行するしかないのです。

実際に持ち出し保管せずとも、「夜逃げすれば持ち出し保管しますよ」と「言動」、つまり言っただけで最悪は懲役刑です。

悪いのは家主さんでしょうか、家賃を滞納する人でしょうか。




追記…
平成23年12月9日開催されました衆議院国土交通委員会において、廃案となりました。

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