リートREIT価格と収益還元価格




リートREIT価格と増資・期待利回り低下で収益還元価格は



2011年2月28日 第822号

リート価格とは何なのか


REITはその誕生時ミドルリスクミドルリターンと言われましたが、実際はとんでもない暴れん坊でした。REITでの不動産取得は5割近くを借入等でまかなうので不動産相場の2倍ぐらいの振れ幅なら納得できます。

また流動性や資産分散性に優れるのでREIT価格(投資口価格)は一口あたり純資産(不動産価格)より多少高いのも当然です。

しかし気が付くとREIT価格は一口純資産の倍近くになったり半分近くに下がったりしました。

配当利回りが考慮されつつも、乱高下です。東証REIT指数は2003年から2007年に2.5倍、2009年にはそこから3分の1、今はそこから1.5倍です。何やら景気敏感で勝手に動いているように見えもしますが、現物不動産と違い簡単に買えるので不動産価格の先行指標になっているとの見方もあるようです。そう考えれば「REIT価格が値上がりしたからそろそろ現物不動産が値上がりだ」ということになります。

REIT価格は一口純資産の倍近くまで値上がりし、そこから純資産の半分にまで下がり、今純資産価格の1.0倍ぐらいに戻り、銘柄によってはそれを越ます(住信基礎研究所 P/NAV 資料より)。

あるREIT価格が純資産の1.2倍にまで上がりました。さっそく時価発行増資です。1.2倍を保つには120の増資受入資金で100の不動産だけ買えばいいのです(借入なしとして)。それだけで1.2倍を保ちREIT価格は保たれます。残り20はいわばおまけです。おまけでも20は確かにREITの資産として存在しますからREIT全体の価値を高めます。


これまでは1.0倍未満だったので同様のことをするとREIT価値が下がるので増資できません。

流れが変わり相次いで増資です。REITの増資ということは不動産への資金流入を意味します。REITの物件取得はここ一年少なかったのですが増えそうです。

家賃と期待利回りの関係


ビル空室率は依然と高いのですが、大規模ビルの空室率は下がり始めています。家賃を下げて中規模ビルからテナントを引き抜きました。引き抜かれた中規模ビルは家賃を下げて小規模ビルから引き抜きます。

さて収益不動産の価格は収益還元法で決まります。

収益年100万円で期待利回り5%なら物件価格2000万円(収益100万円÷期待利回り5%=価格2000万円)です。

不況で家賃が下がりました。収益が80万円に下がったので物件価格は1600万円(=80万円÷5%)に下がりました。また投資家にお金が回らなくなり期待利回り8%にしないと買い手は現れません。1000万円(=80万円÷8%)にまで下がりました。

しかし銀行は融資に積極姿勢になりつつあり、家賃は元に戻らなくても、お金が回るようになったので5%でも買い手が現れます。価格は1600万円(=80万円÷5%)にまで戻りました。

家賃がこのままなら2000万円に戻らないのでしょうか。

米国FRBや日銀の金融緩和で金がジャブジャブです。これまでは100のお金で5を儲けられましたが、ジャブジャブお金でライバル投資家が増え、100で4の儲けなら満足せざるを得なくなります。しかしお金は潤沢なので200で8を儲けることも可能になります。期待利回りは4%に下がります。価格は2000万円(=80万円÷4%)に戻ります。

家賃は戻らなくても、金融緩和による期待利回り(例えばキャップレート)が下落すれば値段はもとに戻ります。

家賃収入がこのままでも期待利回りが更に下がれば値上がりです。極端ですが2%に下がれば4000万円(=80万円÷2%)です。


居住系賃貸物件は買い手も多く期待利回りが下がり始めているようです。つまり家賃が戻らなくても物件価格は値上がりします。ビルはこれからでしょうか。ただ2012年問題として新築ビル大量供給が目前です。もしもっと家賃が下がったらどうなるか?、が今の状況のようです。



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