抵当権設定での地主の承諾書




借地人の借地権担保の借入での地主の承諾書の効力は。



2011年6月6日 第835号

借地権担保とは


銀行が借地権を担保と考えて融資するのなら、借地権を担保に取ります。

さて「借地権を担保に取る」とは何に抵当権設定をすることでしょうか。借地権(賃借権)は土地を借用する権利で、借地法により強いものとなっていますが、通常は登記されません。

登記簿に出てこない借地権に抵当権設定登記などできません。抵当権設定するのは借地上の建物です。建物は登記があります。

借地上の建物は「借地権付き建物」と呼ばれ、建物に借地権が付いていると考えます。建物に抵当権設定すれば借地権も担保として付いてくるのです。

建物なら借地人の印鑑があれば、地主承諾が必要との借地契約の特約がない限り、抵当権設定登記ができます。

これで銀行は借地権を担保に取れるので融資ができます。 

ただ借地権は借地契約上の権利です。契約存続の限りにおいて借地権は存在します。しかし時として借地権は消滅します。

例えば銀行が知らないうちに地代滞納となり、地代不払いを理由に借地契約解除。相当期間の地代不払いなら裁判所は借地契約解除を認め、建物を取り壊して更地にして地主に返せと命じます。銀行が気付くと担保の借地権は消滅しています。

これでは銀行は安心して融資できません。そこで銀行は借地権担保で融資する時は、融資の当事者でも何でもない地主による承諾書を要求します。

最高裁判決(2010.9.9.)事例では「借地人の地代不払い、無断転貸など借地権の消滅もしくは変更を来たすようなおそれのある事実の生じた場合またはこのような事実が生じるおそれのある場合は、地主および借地人は貴行に通知するとともに、借地権の保全に努めます。」との承諾書を銀行がとっていました。

借地人に地代不払いがあれば地主は銀行に通知するとの内容です。もし銀行がその通知により地代不払いを知れば地代の立て替え払いをし、担保の借地権が消滅しないようにできます。

銀行はこの承諾書を当然のように求め、多くの場合は借地人経由で地主の承諾書を取ります。

何10年も前の承諾書となれば地主は覚えていませんし、その承諾書にどんな効力があるか様々な下級審判決があります。

承諾書の通知をしなかった


最高裁判決の事例では、承諾書があったのに地主は銀行に通知しませんでした。借地契約は承諾書とは関係なく借地人地主の関係で地代不払い解除され、その段階で銀行が気付きます。

「約束通り通知してくれなかったじゃないか」と、銀行は地主に対し債務不履行による1000万円の損害賠償請求をします。

最高裁は地主が約束を守らなかったとし損害賠償を認めます。

ただし認めたのは請求額の2割の200万円だけで、8割は銀行側の過失として過失相殺です。

承諾書は借地人経由で地主から渡されただけで銀行は地主に説明や意思確認をしていません。

原本1通作成しただけで控えを地主に渡していません。

借地人が民事再生に入ったのに銀行は地代支払いを確認していません。これらで銀行は8割分の過失相殺となったのです。

地主は承諾書発行をタダで行っています。これについては判決補足意見で、確認書にも合理性がある(銀行が立て替え払いしてくれるのはありがたいことじゃないか…)と言っています。

これからの借地権担保融資


更に補足意見は「金融機関においては、本件事案のように過失相殺があり得ることにも配慮し、債務者及び担保物について適切に管理するとともに、賃貸人に対し承諾文書に関し説明し、その写しを交付するなど…実務を改め」るよういっています。

銀行は直接地主に説明し、借地人の地代支払いをチェックすべきで、そうでなければ過失で相殺だよ、といっているのです。

借地権担保による銀行の融資実務は変わっていきます。


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