取得費加算は遺産分割次第




相続税による譲渡税非課税枠活用は遺産分割で決まる



2011年6月27日 第838号

相続財産が1億円の土地が3つだけで3億円、その相続税1億円とします。この場合に相続税申告から3年間は相続土地売却につき売却益1億円まで譲渡税非課税です。全ての相続土地(1億円土地3つ)に対する相続税(1億円)は、どの相続土地を売却してもこの非課税の対象です。なお、土地以外の財産(家屋や株式を含む)は扱いが違います。

相続税申告は亡くなってから10ケ月ですので亡くなってから3年10ケ月までの売却です。

相続後の土地売却が予想されるのなら、この譲渡税の非課税枠(「相続税の取得費加算」)をうまく使うのがポイントです。それには遺産分割をどうするのかが大切です。それが終わってからでは取り返しがつきません。

相続人ごとに非課税枠


「相続財産が土地3つだけで3億円、相続税1億円」と説明しましたが、これは各相続人(子)単位で見ます。

被相続人(親)の全財産と合計相続税額がいくらかには関係ありません。その財産を相続した子一人一人について、何を相続し、相続税が幾ら、で考えます。


相続人のAさんが「相続財産が土地3つだけ合計3億円、相続税1億円」ならAさんは相続財産のうちでどの土地1億円を売却しても1億円の非課税枠です。非課税枠は1億円(相続税額)×3億円(土地)/3億円(相続財産)=1億円です。

相続人Bさんは「相続財産は土地1億円と土地以外の財産2億円で合計3億円、相続税1億円」です。Bさんがその土地を売却での非課税枠は3333万円です。

非課税になるのは相続税額1億円のうち土地に対する相続税部分に限られます。1億円(相続税額)×1億円(土地)/3億円(相続財産)=3333万円なのです。

相続人Cさんは「相続財産が土地3つで3億円、しかし相続税ゼロ」。Cさんは被相続人の配偶者で、相続税の配偶者控除が使え相続税ゼロなのです。

Cさんはそもそも相続税ゼロですから相続土地を売却しても譲渡税非課税枠もゼロです。

このように相続財産中の土地を売却するに際しては、誰が相続し、どう相続するかで、譲渡税の非課税枠は変わってきます。

不動産処分のある相続の遺産分割は相続税だけでなく譲渡税も考慮し決める必要があります。


債務の有無で非課税枠変わる


相続人Aさんは「相続財産が土地3つで3億円、相続税1億円」で譲渡益1億円の非課税枠です。

相続人Dさんは土地3つ3億円と3億円の預金と3億円の債務(銀行借入)を相続しました。

つまり土地3億円+預金3億円−債務控除3億円=合計3億円です。相続税1億円はAさんと変わりません。しかし相続税非課税枠は変わります。

非課税枠は1億円(相続税額)×3億円(土地)/6億円(債務控除前相続財産)=5000万円です。

分母の相続財産は債務控除前の金額で計算するのです。

では相続財産は土地3億円+預金97億円−債務控除97億円=合計3億円としましょう。極端ですが預金97億円と債務97億円を引き継ぎました。非課税枠は1億円×3億円(土地)/100億円(債務控除前相続財産)=300万円とわずかになってしまいます。


もし相続人間が円満で協力しあえる状況において、土地売却をする相続人がいれば、その人をAさんの状況にさせると譲渡税が楽になります。3億円預金と3億円債務とは土地を売らない誰かが相続すればいいのです。

固有財産か相続財産か


非課税が使えるのは相続財産の売却時だけです。Aさん固有財産の甲土地1億円売却は使えませんが生前対策なら可能です。

親が所有の乙土地1億円は売却予定がない土地です。こんなときには固定資産交換特例を使い甲土地と乙土地とを交換しておくのです。不動産取得税等負担はあっても譲渡税なしです。

交換後の甲土地は親所有土地になり、その後の親相続時にAさんが相続すれば相続財産なので譲渡税の非課税枠が使えます。





相続から3年10ケ月は譲渡税非課税の特例で無税土地売却2011年6月20日 第837号






cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
2011年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif