相続と取得買換土地の簿価引き上げ




相続税課税されたバブル取得買換土地の簿価引き上げ方法



22011年7月11日 第840号

1億円で売却できるA土地・B土地二つがあります。相続税評価も同じです。相続するならどちらが価値があるでしょうか?。

A土地は先祖代々相続で受け継いだ土地。B土地は昭和バブル期に借金して買った土地。


価値があるのは後者。前者は譲渡税0.2億円(売却額の2割とします)があり税引き後で0.8億円の価値です。後者は値下がり物件なので譲渡税ゼロで税引き後でも1億円の価値。A土地0.8億円でB土地1億円です。

相続財産にA土地・B土地があり売却前提ならB土地を相続したいものです。つまり売却前提で遺産分割ならB土地相続が有利です。相続税評価が同じなら相続税も同じですが価値は違います(他の特例や条件は無視)。

1億円で売却できるC土地・D土地があります。相続税評価も同じです。相続するならどちらの土地?。

どちらも昭和バブル期に買った土地です。C土地は東京都心部の地上げで土地売却し、その売却代金で買った土地です。D土地はその数年あとに相続税対策として借金で買った土地です。


昭和バブル取得土地の注意点


答えは「D土地の可能性が高い」です。それはC土地は買換特例適用の可能性が高いからです。相続税対策で借金で買ったD土地は買換特例適用の可能性は低いはずです。それらが過去の税務申告書で確認できれば、答えはD土地と確定します。

バブル期売却の土地が、先祖代々の土地つまり原価(取得費)がほぼゼロの土地であって、C土地で居住用買換をしたならばC土地の税務上での原価は実際の金額にかかわらずほぼゼロ。税務上ではC土地はA土地の原価を引き継いでいます。C土地0.8億円でD土地1億円です。

(居住用買換資産・等価交換マンション・収用代替資産・昭和バブル初期の事業用買換資産は、そのまま原価を引き継ぎます。事業用買換資産は8割部分の原価引き継ぎ(現行制度と同じ考え方)のものが多いでしょう。)

昭和バブル期の買換物件


昭和バブルは都心部地価高騰と地上げで始まり、その都心部の自宅売却資金が居住用買換で近郊住宅地に流れ込み地価を押し上げ、その近郊住宅地売却資金が更に郊外地方に買換で流れその地の地価を高騰させました。

都内の店舗工場の売却資金は事業用買換特例により、全国の収益用アパートやビルに波及し全国の地価を急騰させました。

C土地のような不動産は規模の大小をとわず膨大な数です。

しかし20年を経て、その経緯は記億から消えつつあります。ただし税務署側コンピューターには昔の資料が残されています。

C土地を売却し、値下がり売却での譲渡損として税務申告すると「買換特例を適用しているので原価が違います。修正申告して下さい。」と指摘されます。

相続税による譲渡税非課税


さて相続開始から3年10ケ月までは土地に対する相続税額までは譲渡税非課税枠があります(取得費加算の特例)。

もしこの譲渡税非課税枠が1億円あれば、その非課税枠を使ってC土地を1億円で売却します。税務上の原価がゼロであっても譲渡税ゼロで済みます。

もしC土地を換金する必要がなければ「売却したこと」にできます。この「売却したこと」とは本当に売却するのですが、売却相手が身内ということです。


例えば相続人経営の会社に1億円で売却します。譲渡税はゼロです(不動産取得税等は別途)。

会社の土地取得原価(簿価)は1億円になります。3年10ケ月経過し更に後にC土地を外部に1億円で売却しても譲渡課税はありません。譲渡税非課税枠を使って簿価を引き上げることで「3年10ケ月」は「永久」延長です。

ポイントは(1)故人による昭和バブル期取得物件、(2)多額の相続税課税、の組み合わせです。

すべての売却予定の土地も


C土地だけでなくA土地についても同様の効果です。土地の法人所有化目的にも使えます。


昭和バブル期取得の不動産売却時の譲渡税は要注意2010年3月15日 第777号






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