更新料裁判…最高裁判決




アパート更新料は消費者契約法があっても有効…最高裁判決



2011年7月25日 第842号

消費者契約法は平成13年施行です。「アパートの更新料は消費者契約法違反で無効だ。払った更新料を返還せよ。」という訴訟が続出し、京都では集団訴訟も行われています

消費者契約法第10条「消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。」


家賃月額3.8万円の京都の全48戸学生向けアパートです。契約期間は1年間。更新する場合には合意更新・法定更新を問わずに更新料2ケ月分(7.6万円)を払う定めです。それから更新料3回合計22.8万円を支払います。4回目は法定更新となり7.6万円は未払いのまま住み続けます。

賃借人側が過去の更新料22.8万円を返還せよと訴え、それに対し家主側は4回目の未払更新料7.6万円を払えと反訴します。

京都地裁平成21年9月25日


更新料まで含め賃貸借の対価、賃借人側にとっても更新料を払うことで更新拒絶されないメリットもある…家主は主張します。

判決は「本件更新料条項は極めて乏しい対価しかなく単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い趣旨不明瞭な部分の大きいものであって一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものであり……本件更新料条項は賃借人に対し、賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に金銭の支払義務を課すものであり民法の規定に比して賃借人の義務を加重している…。」

消費者の義務を加重し消費者の利益を一方的に害するものとして更新料の返還を命じました。裁判は大阪高裁に移ります。

大阪高裁平成22年2月24日


「更新料が目的物の使用収益に対する対価としての性質を有していない…更新料があるため月額賃料は低く設定されているというが、これを認めるに足りる的確な証拠はない…」

家主は更新料は賃料を補充する貴重な収入源であり、過去に遡り返還を命ぜられれば不測の損害であり取引の安全を著しく害するとも主張しますが、更新料無効返還との結論でした。

過去の更新料全額返還を求められれば家主には脅威です。

サラ金過払金返還請求ビジネスに次ぐ返還請求の巨大マーケットとなってしまいます。

個人家主にとっても居住系賃貸を運営する大手リートにとっても大きな脅威になります。


例えばこの訴訟対象アパートは全48戸。更新料返還が裁判で確定すれば全戸に「過去の更新料を取り戻しませんか。完全成功報酬制です。」とポスティングされてしまいます。全戸同じ契約内容なら全て返還でしょう。

最高裁平成23年7月15日判決


最高裁の裁判官4人全員一致の判断で、更新料を認めました。

「更新料が一般に賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する…(だから)更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。

…更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

…だから更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り…消費者の利益を一方的に害するものには当たらない」

更新料は合理性があるし、素人でもわかる明確な契約書であればそれでいいし、額が過大でなければ更新料は有効なのです。

法定更新時の未払更新料も利息を付け払えとも命じました。


この裁判事例の12ケ月ごと更新料2ケ月分というのは、関東から見ればかなり高額です。それでも認められたのです。多くの大家さんがホッとしました。



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