建物名義と相続税




建物名義は 親・子・法人 自由自在、相続提案も自由自在



2011年9月19日 第849号

賃貸建物所有が親でも子でも取敢えずの相続提案が可能です。

親の土地に親の古いアパート建物があります。「建物だけを子に売却(贈与)しましよう。」


「今のままなら親に家賃がたまり続け親の相続課税対象の財産が増えるだけ。建物所有を子にすれば家賃は子が受け取れます。子がその家賃を積み立て将来の相続税納税資金にできます。」との相続提案になります。

建物が古くとも相応の家賃水準なら超高利回りのはず。建物売買とは「収益力の売買」を意味します。建物贈与なら実態は「収益力の贈与」です。

親が高所得で所得税率が高いのなら、家賃が子に移ることで一家としての所得分散効果です。

さてこの提案には問題点ありです。土地の相続税評価額が上がってしまいます。親の土地に親の賃貸建物の現状は「貸家建付地」であり更地比で約2割減。

しかし親の土地に子の賃貸建物となれば、外見は同じでも、その土地は子にタダで貸している土地、つまり使用貸借での貸付地です。それだと相続評価は更地評価になってしまうのです。

長期的には子が家賃をためることでの相続税対策になりますが、短期的には逆効果なのです。

なお土地は貸家建付地のままにすることも可能です。サブリース転貸をしておけば貸家建付地のままになります。

(貸家建付地の評価減の意味は建物賃借人が土地部分に対して権利ありと考えるからです。

建物所有権が親から子に移転してもその賃借人のその権利は変わりません。だからその賃借人がいる限りは貸家建付地です。

その賃借人退去後の新賃借人は最初から権利なしと考えて、その時点から更地評価です。

子への売却前にサブリース転貸にすれば賃借人はずっと同じです。それが続く限りは貸家建付地だという理屈です。)

親の土地に子の古いアパート建物があります。「建物だけを親に売却しましよう。」


「土地評価は子にタダで貸している土地、すなわち使用貸借での貸付地なので更地評価です。

建物を子から親に移せば、親の土地に親の賃貸建物となり、相続税評価上では貸家建付地となります。評価は2割程下がり、その分相続税が減りますよ。」という相続提案になります。


この提案にも問題があります。子が受け取っていた家賃を親が受け取り続け、親が蓄積することになり、徐々に相続財産が増えてしまいます。

また所得分散の逆です。親の税率が高ければ一家での所得税負担が高くなってしまいます。

親の土地に、親でも子でも古いアパート建物があります。

「法人を用意して、建物だけ法人に売却しましよう。」


「親に法人が地代(例えば固定資産税の3倍程)を払い賃借します。土地の相続評価は2割引きとなります(一定の届出書を税務署に出します)。

従来が子への使用貸借なら更地評価で割引きナシでしたが2割引きです。会社の株主役員を子にすれば子が役員報酬を取れるので所得分散効果ですよ。」


土地評価は2割引きで、貸家建付地評価とほぼ同水準になります。従来親所有なら同水準でデメリットなし。従来子所有なら従来比で2割下がります。

また従来子所有なら子の収入は消えますが、法人から役員報酬をもらえることで所得分散継続です。従来親所有なら新規の所得分散メリットです。

建物は法人に売却するのが一番良いようです。ただ大きなデメリットがあります。

法人維持に経費がかかることです。所得ゼロでも法人住民税均等割りです。個人の確定申告なら自分でできても法人決算申告は困難でしょう。税理士さんに頼むしかありません。税理士さんには魅力の法人化です。

建物売買は消費税がかかりますから十分注意を。建物贈与なら2500万円非課税の相続時精算課税が使えます。不動産取得税や登録免許税もかかります。


親の敷地に子のアパート…使用貸借地を貸家建付地にする2008年1月14日 第672号




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