建物贈与は収益力贈与




アパートの収益力を子に贈与する…建物贈与は収益力贈与



2011年10月24日 第854号

東京のターミナル駅から私鉄で30分、駅徒歩数分の静かな住宅地。90坪の土地に80坪の2階建てアパートが建っています。

建物は昭和61年建築で当時の建築費は3000万円。坪40万円弱なので当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。

土地の現在の路線価は坪70万円で、単純に90坪を乗ずると土地価格6300万円です。

受取家賃等は年額800万円。

アパートの価値は収益力


さて所有者にとってこのアパートの価値は何でしょうか。

土地路線価評価と建物固定資産税評価を単純合計すれば6950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり5600万円程です。

実際に売却するとすれば投資物件として家賃が年間800万円で利回り8-10%と考えて8000万円から1億円でしょうか。

しかしこれらはアパートという不動産としての価値です。

アパート所有者にとっての現在のこのアパートの価値は年額800万円の安定的に生じる家賃収益力です。築25年でもしっかりメンテナンスを続け立地も良いので当面不安はありません。

このアパートの価値は年間800万円の安定した収益力です。

アパートを子に贈与します。


不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2500万円。現実的でありません。

では不動産としてのアパートではなく、収益力としてのアパートを子に贈与しましょう。

アパートの家賃は建物の所有者に帰属します。アパート敷地の所有者には帰属しません。建物だけを子に贈与し、土地は親が子に対し固定資産税実費負担の使用貸借で貸しつけます。

つまり収益力の贈与とはアパート建物の贈与のことです。


収益力贈与への贈与課税対象


建物の固定資産税評価額は650万円ですが、貸家評価とされその70%の455万円が贈与税課税の対象となります。これに対する贈与税は44万円です。これ以外に、所有権移転登記をするのなら、登録免許税不動産取得税(計32万円)が課税されます。

44万円の贈与税が一回課税されるだけで年間800万円の家賃収入が今後ずっと子のものになります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。

本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているというのがポイントです。

親の土地に子名義のアパートを新築するというのも同じポイントを使っています。

収益力贈与に適した物件


贈与を考えるのなら対象は高家賃水準地での築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。

つまり土地の値段が高い(=家賃水準が高い)が、建物が古い(=贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローンが終わっています。ローン残があると銀行を巻き込み、複雑です。

相続時精算課税と分割贈与


なお贈与税でも相続時精算課税を使えば2500万円の非課税枠があり贈与税ゼロも可能です。しかしデメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年を分け贈与すれば贈与税は減ります。上のケースで建物持ち分1/2づつ2年で贈与すれば贈与税は2年合計で24万円で済みます。

贈与税は暦年課税なので年末が意思決定の一つの期限です。

なおこのケースで預かり敷金は合計120万円、親は子に対して120万円を渡して精算です。

親が中古投資物件を現金買いし、しばらくして建物だけ子に贈与するスキームも可能です。

贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが償却済みとなっているとかえって価格算定に苦労します。また門塀等や消費税も注意です。


建物名義は 親・子・法人 自由自在、相続提案も自由自在2011年9月19日 第849号




cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
2011年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif