ペーパー資産と日本の不動産




ペーパー資産から実物資産へ…日本の不動産はどうなるか



2012年1月2日 第863号

ペーパー資産から現物資産


ノルウェー輸出金融公社は3兆円の債券の発行し、その3割が円建ての債券です。日本国内で1兆円が保有されています。

国内で1兆円超の債券発行体はメガバンクや電力会社など12社だけです。それ程の規模です。

ノルウェー政府は2011年10月に同公社の縮小清算を決定、しかし債券を政府保証するか明確にしません。いきなり破たん危機でムーディーズ7段階格下げ。

従来この債券は最終的に公社が買い取っていたので中途換金可能でしたが買い取りは中断のようです。(日経ヴェリタス2011.12.4.ニッキン2011.12.9)

国家破綻や欧米大銀行破綻にも驚かない年になりそうです。

紙(ペーパー)資産は心配資産になります。ノルウェー公社の債券も、日本国債も紙資産です。


金融危機でユーロもドルも円も紙のお札がドンドン印刷されます。インフレへの一里塚です。

一昨年の米国金融緩和は世界の資源穀物価格を高騰させました。

また国債もドンドン印刷で金利高騰(国債暴落)が心配です。

長期国債が将来無事に償還されてもインフレなら償還時の価値目減りです。もしそれがハイパーインフレならどうなるのか。

デフレ日本では物価インフレを知らない世代も多く、見たこともないインフレへの恐怖です。

その恐怖は、紙資産から現物資産への組み換えを生みます。現物資産ならインフレ対応です。


金。証券会社のETF経由で買える資源穀物。インフレ対応力ある会社の株式。資源国通貨。

固定金利長期借入金はインフレで借金そのものが実質目減りしていくインフレ対応資産です。

そんな借入金と相性がいいのは何といっても不動産です。特に流動性の高い物件ならインフレ対応の現物資産。ただ金利に敏感な資産でもあります

不動産価格はどう決まる


金融緩和と超低金利はインフレへの道のはず。金利はほぼゼロで既にお金ジャブジャブです。

欧州は金融危機。日本で昭和バブル末期のような政策的高金利はなくとも、金融危機と国債暴落は金利高騰を生みます。

金利高騰がもし始まれば日本の不動産価格が収益還元になって初めて経験する金利上昇です。

収益還元の期待利回り一定のままインフレで家賃が2倍になれば物件価格は2倍です。また金利低下で期待利回りが半分に下がっても物件価格は2倍です。


さて安全な預金の金利が1%なら不動産の期待利回りは例えば5%で、そのリスクプレミアムは4%です。預金金利が6%に高騰し、リスクプレミアム4%のままなら期待利回り10%になり、物件価格が半値に下落ということ。ただ同時に家賃が2倍になれば物件価格は下落しません。そして家賃が3倍に値上がりなら不動産価格値上がりです。

家賃が2倍になるには賃借人の負担能力から見れば収益や給料がインフレで2倍になり、かつ好景気で満室状態のときです。

中東情勢での石油価格高騰なら不況下でのインフレもある?

マンション価格は住宅ローン金利下落で返済額が半分になれば物件価格は倍まで買われます。

金利上昇で返済額が倍になれば、またデフレで給料が半分になれば返済能力からは半値に下落。一方給料が2倍になれば返済能力は倍になり価格2倍です。

インフレと金利そして景気で不動産の価格は変動します。

金融危機ならお金に窮し叩き売りです。金は昨秋には金融危機の資金繰りで売られました。

昭和バブルの不動産は金融緩和でのバブル景気と土地神話。数年前のミニバブルは円安好景気の家賃上昇と金融緩和でした。

次は、一体何がいつ来るのか。

なお物価インフレと資産インフレは違います。昭和バブルは資産インフレでしたが物価インフレではありませんでした。

不動産関連も欧州危機に神経質にならざるをえない年です。



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