アパート買換可の5号買換




税制改正…千葉市売却で水戸市アパート買換可の5号買換



2012年1月23日 第866号改正確定版

9号買換が税制改正で厳しくなりますので使える買換特例を探しました。事業用買換特例制度に(平成23年改正後の現)5号買換という買換特例があります。

首都圏整備法の「都市開発区域」は「既成市街地への産業及び人口の集中傾向を緩和し、首都圏の地域内の産業及び人口の適正な配置を図るため……工業都市、住居都市その他の都市として発展させることを適当とする区域を都市開発区域として指定…」。 近畿圏整備法や中部圏開発整備法を含め全国で39の地区が指定されています。

5号買換はどのように使えるか


例えば「水戸日立地区」は「水戸市・勝田市・那珂湊市・他町村全域と、日立市・常陸太田市の一部」。このような「都市開発区域」が全国39地区あります。

5号買換はこの「都市開発区域」外所在の事業用不動産を売却し、「都市開発区域」内所在の事業用不動産を取得すれば、それが事業用買換特例適用となり譲渡税は2割課税で済みます。

例として千葉市(区域外)所在の古アパートや旧工場、貸宅地を売却し、水戸市(区域内)所在の一棟賃貸アパート等を買換資産として取得すれば買換特例適用。同様に豊中市(区域外)売却で和歌山市(区域内)取得、春日井市売却で浜松市取得、千葉市売却で浜松市取得も同様です。

つまり39地区外の事業用売却の場合は、39地区内物件は事業用買換対象です。また1号買換は売却物件での居住用不可、9号買換は買換資産で300u未満は不可との制約がありますが、5号買換は3大都市圏を除き、それら特別の制約はありません。


1号買換対象地域では


「3大都市圏の既成市街地等」内つまり東京23区・大阪市・名古屋市一部等での売却は1号買換の適用対象です。

ここでの売却も5号買換適用対象とはなりますがこの地域では「事務所・工場・作業所・研究所・営業所・倉庫等」限定で、住宅・店舗の売却は対象外です。

これは1号買換と全く同じ制約条件なのです。1号買換可能な場合には5号買換も使えます。

東京23区・大阪市・名古屋市一部等の売却ならば、1号買換を使い八王子・奈良・岡崎等「近郊整備地帯等」又は札幌・仙台・新潟・福岡等「政令指定都市」への買換え。5号買換を使い水戸・豊中等「都市開発区域」への買換が可能になります。

1号買換が使えない地域の23区・大阪市・名古屋市一部等の外、例えば千葉市・豊中市・春日井市・福岡市等で売却した場合には5号買換が使えます。

また都市開発区域内を売却した場合は5号買換は使えません。

水戸市での売却は区域内なので5号買換適用余地は全くないのです。ただ千葉市で土地売却した地主が水戸市内の一棟賃貸アパート等を買換資産として物色取得するニーズが生まれます。


対象となる39地区の各中核都市は次です。水戸市・石岡市・土浦市・筑波町・宇都宮市・小山市・鹿沼市・栃木市・足利市・古河市・太田市・熊谷市・前橋市・甲府市・鹿島町・大田原市・秩父市・下館市・桐生市・本庄市・福井市・大津市・福知山市・姫路市・和歌山市・上野市・富山市・金沢市・福井市・長野市・飯田市・岐阜市・高山市・沼津市・静岡市・浜松市・豊橋市・津市・彦根市。

昭和43年当時地名で指定されており、例えば「筑波町」は現在つくば市の一部ですが旧町名での指定です。

市の一部だけ、丁目・字単位の指定も多く複雑です。一方で広範囲の指定地域もあります。姫路市の場合は近隣全11市が指定されています。

また、「過疎地域」(「秋田市のうち旧河辺町の区域」等の数多くの詳細な指定)や、「誘致地域」(「何々法の工業団地造成事業造成区域」等の指定)が、この39地区に加えて同じ扱いとなりますが、39地区において市街化調整区域は除かれます。

更に「誘致地域」買換は別扱い(4号買換)となる等複雑を極めます。詳細は省略しますがご容赦ください。申告時に市町村長の地域該当証明が必要です。

 一般向けの解説書は無く、個別事案を進める際は専門家と行政に地域制限等の確認を下さい。

改正9号・1号・5号買換を使い分けることになります。事業用不動産の売却買換コンサルは複雑化し差別化のチャンスです。



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