事業用買換特例(1号買換)の変貌




事業用買換特例(1号買換)の変貌…既成市街地等内から外へ



2012年2月27日 第870号

昭和バブルでよく使われたのは「事業用資産買換特例」1号買換。3大都市圏中心部で店舗工場アパート月極駐車場等を売って1号買換「既成市街地等内から外への買換」により地方郊外に一棟アパートを買います。

地上げブームで超高額売却、譲渡税率も高く(昭和62年は最高38%) 1号買換で税圧縮です。

地上げされ店舗工場廃業で売却なら買換で賃貸住宅経営です。

買換対象地域でも都心寄りの神奈川千葉等に一棟アパート購入者が押し寄せ一気に価格高騰。

物件は売り切れ、飛行機で福岡や札幌の物件。ここでも物件枯渇で宮崎や旭川へ。不動産バブルが全国に飛び火した大きな原因の一つがこの1号買換です。

最近は活用されません。それは極めて使い勝手がよく何でも買換自由の9号買換があり、1号買換を使う必要が無いからです。

その9号買換が2012年度改正で大幅縮小見込みです。ならば1号買換に戻らざるを得ません。

しかし1号買換は2011年6月に課税強化です。課税強化時は9号買換が存続していたので注目を浴びませんでした。昭和バブルを戦ったバブルの戦士たちは当時との違いに特に留意下さい。


事業用資産買換特例1号買換


譲渡資産の制限は、3大都市圏中心部の「既成市街地等」内の事業用不動産であり、10年超所有の事務所、工場、作業場、研究所、営業所、倉庫等(福利厚生施設を除く)の建物とその敷地です。住宅(アパート)、店舗の建物敷地は対象外です。なお昭和バブル時には用途制限はありませんでした。

「既成市街地等」とは首都圏では23区・武蔵野市の全域と三鷹・横浜・川崎・川口の各市の一部。近畿圏は大阪市全域と守口・東大阪・堺・京都・神戸・尼崎・西宮・芦屋の各市の一部。中部圏は名古屋市の一部。

買換資産の制限は既成市街地等からほぼ50キロ圏の近郊整備地帯等として指定された地域の都市計画区域、及び政令指定都市(人口50万人以上の大都市)です。更に「既成市街地等」の外側かつ市街化区域との条件です。

昭和バブル時には「既成市街地等」の外側であればどこでもよく、近郊整備地帯等といった地域制限はありませんでした。

「近郊整備地帯等」は概略イメージとして首都圏…木更津・成田・川越・小田原を結ぶ内側。近畿圏…奈良・京都・神戸を結ぶ内側。中部圏…岡崎・一宮・四日市を結ぶ内側。

「政令指定都市」は大阪 名古屋 京都 横浜 神戸 北九州 札幌 川崎 福岡 広島 仙台 千葉 さいたま 静岡 堺 新潟 浜松 岡山 相模原の各市の都市計画区域。

従来の9号買換は制約が無く買換資産の土地建物について自由でしたが、2012年度税制改正で買換資産に「土地は300u以上」その他の制限が付されます。

1号買換は譲渡資産に「事務所等」の用途制限で居住系アパート対象外ですが、買換資産には地域制限がありますが用途制限は付されていません。

既成市街地等内の売却なら


既成市街地等内で事務所・工場等(居住系・店舗不可)を売却した人は、1号買換で50キロ圏か政令指定都市での一棟アパート等の事業用物件(用途制限なし)への買換特例適用が可能、5号買換で都市開発区域(全国39区域)の各都市での事業用物件(用途制限なし)への買換が可能、9号買換で地域制限なしで300u以上の土地及び建物等への買換が可能です。

既成市街地等内で居住系(アパート)・店舗を売却した人は譲渡資産制限から1号及び5号買換は使えず9号買換になります。

既成市街地等外かつ都市開発区域外で事業用物件(用途制限なし)を売却した人は、5号買換で都市開発区域の各都市での事業用物件(用途制限なし)への買換、また9号買換で地域制限はないもの買換対象の土地は300u以上に限られています。

都市開発区域内で事業用物件(用途制限なし)を売却した人は、9号買換だけです。

複雑を極めますがコンサル能力格差を生みビジネス直結です。


各地域で相応の賃貸物件購入ニーズが生じます。なお事業用でも農業林業は別の扱いです。



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