欧州金融危機・金融緩和で不動産は




欧州金融危機での金融緩和で日本の不動産はどうなるか



2012年3月5日 第871号

お金は世界中を走ります。例えばサブプライムローンには低利の円資金が使われ、その後に巻き戻しの円高を経験しました。

米国はQE2(量的緩和第2弾)でお金を市場にバラまきました。2010年11月から8ケ月かけて、米国債を市場から買い入れることで6000億ドル(50兆円)のお札をバラまいたのです。

お金は投資資金・投機資金となり株価は棒上げ。ゴールドも商品相場もすべてが値上がり。

世界は繋がっていて、そのお金は日本にも押し寄せ、震災前の株価を上昇させました。

ギリシャ発の欧州金融危機で、今度は欧州で大量バラまきです。

欧州中央銀行は2011年12月21日のわずか一日で4900億ユーロ(50兆円)をバラまきました。欧州金融危機対応バラまきです。

希望する銀行に金利1%資金を無制限供給し、危なげな国債を買いやすくします。イタリア国債も一息。そのお金は世界を走り世界中で株価上昇です。

東京証券取引所にもそのお金はやって来て、正月から株価を急騰させています。東証2部は何と30日間連続値上がりです。

日本銀行までも2月14日に10兆円のお付き合いバラまきです。

米国でも欧州でも世界のどこかで大量のお金がバラまかれれば、業績・景気・デフレにかかわらず株価等が急騰することを私たちは思い知りました。 

つい数日前の2012年2月29日に欧州中央銀行が5300億ユーロ(60兆円)をバラまきました。

たった2ケ月前のユーロ大量バラまきにより金融がジャブジャブのままなのに、更に多額の上乗せ大量バラまきです。


希望する欧州800銀行すべてに金利1%資金を供給しました。

これが今の状況です。金融緩和ラッシュのド真ん中です。

日本の不動産はどうなるのか


このお金は日本の不動産市場にもやって来るのでしょうか。

大量のユーロに右往左往しているのは金融プレーヤーで、不動産プレーヤーはいまだ蚊帳の外です。両者は違います。


また欧州の資金は原発不安の日本の不動産には消極的です。

東証で株価値上がりからREIT値上がりまで1ケ月も要しました。更にREITの値上がりと現物不動産の値上がりは別のものです。ただREIT価格が上がれば、待っていましたとばかり、REITは時価発行増資をして、その資金で現物不動産を買います。

投資マインドは変わります。

株価と不動産は相関しますし、不動産への4月新年度予算は増えるかもしれません。


以前から日本でもお金がジャブジャブでした。銀行は「低利にしますから借りて下さい」。

欧州ジャブジャブ資金は「借りて下さい」ではなく「何か買わせて下さい」です。日本では株式までは買いにきています。

東京のオフィス市場は2012年問題と言われる新築物件大量供給を控え、まだ弱気です。そして物価デフレ不安も残ります。

ただ思い返せば昭和バブルは資産インフレでしたが物価インフレではありませんでした。物価デフレと資産デフレが一致するとは限りません。また金融相場なら業績・景気・デフレを押しのけるかもしれません。

お金ジャブジャブの意味するところは期待利回り低下です。それは物件価格値上がりです。

期待利回りと国債等の金利差をイールドスプレッドと呼びます。日本は不動産のイールドスプレッドの高い国です。

日本と米国は4%超(国債金利水準で資金調達すれば4%の利ザヤが取れる)、イギリス・オーストラリア3%程度、香港1%未満です(ドイツ証券資料より)。

確かに金利そのものは下限余地がなくとも、イールドスプレッドから見れば日本の不動産は、ワールドワイドに投資先を求める視点からは割安で魅力的です。

米国にQE3はないかもしれません。また欧州も打ち止めと言われています。確かにいつまで続くか先は不明ですが、当面は日本にもジャブジャブとお金が押し寄せそうです。


日本の不動産市場にジャブジャブのお金が漂って…2011年1月3日 第815号




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