マンション空き駐車場




税金OKで、マンション空き駐車場外部貸しビジネス開幕



201231312年4月2日 第875号

分譲マンション空き駐車場


分譲マンションの駐車場に空きが目立つようになりました。その空き駐車場を区分所有者以外へ外部貸ししたらどうなるのでしょうか。

分譲マンションの管理規約にはマンション駐車場は区分所有者だけが使用できると定めているのが普通です。しかし管理組合の総会決議で外部に使用させることは可能です。

では外部貸しして管理組合が駐車場収入を得るとどうなるのでしょうか。

マンション管理組合は「人格なき社団」です。法人化されるとマンション管理組合法人で、法人税法では「公益法人等」とみなされます。いずれの場合も法人税は原則課税なのですが、非収益事業には法人税課税はされません。だから管理費収入は非収益事業で非課税、区分所有者からの駐車場収入は駐車場利用の区分所有者からの「管理費の割増金」も考えて非課税です。

そのため駐車場外部貸ししなければ普通は管理組合に課税はありません。駐車場外部貸しは収益事業だとの国税庁取扱いがあり、次のように規定します。

(1)区分所有者を対象(2)駐車場敷地は区分所有者の所有(3)駐車場収入は通常の管理費と区別せず一体運用(4)近隣の駐車料金より低額…であれば収益事業にはあたらず非課税です。

駐車場不足で駐車場空き待ち時代では外部貸しは生じなかったので、この取扱いで問題は生じませんでした。しかし空き駐車場時代になり修繕積立金不足を補うためにも外部貸しをしたい管理組合が増えました。

管理組合への法人税課税


国税庁は国交省の求めに応じ課税を2012年2月13日に明確化にしました。以下での「入居者」とは「区分所有者」の意味です。

ケース1 入居者と外部とを区別せずに貸しつけている場合は全て収益事業。

募集は広く行い入居者かを問わずに申し込み順。使用料金や期間等のも差がない。

この場合には一般の貸し駐車場経営と同じで、入居者使用も外部使用も含め全てが駐車場業としての収益事業に該当。

ケース2 入居者優先を条件に外部貸ししている場合は一部が収益事業。

入居者の使用希望がない場合にのみ外部への募集をします。貸出しを受けた外部の人は、入居者の使用希望があれば早期に明け渡し(1年間等の期限を切って外部貸しで満了時に入居者の使用希望があるときには更新できない、といった契約を含む)。

入居者の使用料は非収益事業であり、余剰スペースを利用した外部貸しのみが駐車場業としての収益事業に該当。

ケース3 一時的に外部に貸した場合は全額が非収益事業。

入居者の使用希望がなくても外部に積極的な募集は行わないが、外部から申出があることで短期的な外部への貸出し(近隣工事での工事車両の例えば2週間貸し等)を許可します。

臨時的かつ短期的な貸出しに過ぎず、このような外部貸しによる収益はマンション管理組合の本来事業の付随行為に過ぎないとして、外部からの収益を含め全額が非収益事業。

駐車場のニュービジネス


税金が心配で外部貸しできませんでした。従前の国税庁の取扱いではたった一台でも外部貸しすると入居者分を含め全てが課税になる心配がありましたが、その心配は不要になりました。

駐車場運営会社やマンション管理会社にとってあたらしいビジネスの幕開けです。管理組合が法人税申告をするのなら税理士ビジネスも可能性ありです。


ケース2を選択するマンションが増えます。空駐車場は経費を生むだけでしたが、管理費修繕積立金の足しにできます。

新築マンション設計も変わるでしょう。外部貸し前提ならマンション内に第三者が立ち入るのでセキュリティ確保も必要で、入居者住民とのトラブル防止のノウハウも必要になります。



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