9号買換(事業用買換特例)




改正後の9号買換(事業用買換特例)はアパート敷地も買換対象



2012年4月9日 第876号

2012年度税制改正法が3月30日に共産党以外全員賛成で参議院を通過成立し3月31日に公布され、詳細を定める政令も公布されました。

事業用資産買換特例に9号買換といわれる「なんでも自由」買換特例があります。所有期間10年超の事業用土地建物を売却し事業用資産を購入取得すれば、売却資産に課税される譲渡税は本来税額の20%で済みます。

買換対象となる事業用資産条件が「国内の土地等(借地権含む)、建物・構築物・機械装置」。つまり土地建物は何でもOK。

1998年創設の不況対策・不動産需要喚起税制でしたので土地を買えば何でもOKの優遇税制でした。今改正で買換資産の要件が厳しくなりました。

9号買換の買換対象資産は


改正法で、買換資産での土地等は300u以上で、(1)事務所事業所その他政令で定める施設の敷地の用に供されるもの、(2)一定の事情のある駐車場の用に供されるもの、となりました。

300u以上で「事務所事業所その他施設の敷地とその施設に必要な駐車場」か「一定の事情のある駐車場」に限定されました。

改正法の「事務所事業所その他」が何なのかが不明でした。

今回改正の9号買換ではなく1号買換での譲渡資産についてすでにほぼ同様の表現があります。

それは政令で「事務所、工場、作業場、研究所、営業所、倉庫その他これらに類する施設(福利厚生施設を除く)」と具体的に定義されており、ここに「住宅」は入っていません。

法人税減税が行われ、買換特例等の租税特別措置削減は課税ベース拡大として法人税減税原資です。国は税収確保のために買換特例を削減してきました。

9号買換も1号買換のように、「住宅」つまり賃貸マンションの敷地について対象外にしようとしたのでしょう。

住宅敷地も対象に


住宅取得がダメになっては不動産業界も国土交通省も大いに困ります。厳しいやり取りがあったのではないでしょうか。

「事務所事業所その他」の定義が「事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設(福利厚生施設を除く)」と決まりました。「事務所事業所その他」に「店舗」と「住宅」が含まれることが政令に書き込まれたのです。それにより改正9号買換の買換資産は賃貸マンションやアパートの敷地の土地等もOKとなりました。


なお「一定の事情のある駐車場」敷地とは、開発許可や建築確認などの申請中で許可までに時間がかかるような場合に限定されており例外といえます。

ずっと「駐車場のまま」の土地はダメです。

改正9号買換を整理すると


譲渡資産は10年超所有(1月1日現在)の国内にある土地等・建物・構築物(個人は事業用限定・法人は未利用でも可)です。

買換資産は、国内にある土地等・建物・構築物・機械装置です。土地等は、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設(福利厚生施設を除く)の敷地とその施設に必要な駐車場(別途一定事情の駐車場)で300u以上のもの限定です。

つまり建物敷地で300u以上なら、福利厚生施設(自社の寮社宅等)以外なら、実質的にはほぼ何でもOKということです。地主さんの賃貸目的の物件はほぼ対象となるでしょう。ホテル・レストラン・病院・映画館の敷地も該当すると報道されています (週刊税務通信2012.3.12)。

しかし300u未満は一切不可です。建物敷地以外は規定された駐車場を除き不可です。

都市部では敷地50-60坪、つまり300u未満の賃貸ビルや賃貸マンションも多いのですが、これらは対象外となります。


「事務所事業所その他」に「住宅は含まない」と当レポートはお伝えしてきました。過去のレポートの幾つかは誤りとなり、訂正します。お詫びします。



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