引越後3年の3000万円控除




引越後3年経過の大晦日までは賃貸中でも居住用財産の特例



2012年5月28日 第882号

引越後3年間は居住用財産


3年前、転勤によりあるいは仕事の都合により、自宅を引っ越しました。また子も独立し、3年前に郊外の一戸建てから駅そばマンションに転じました。

引越後3年経過の元自宅…すでに現マイホームが別にありますから、マイホームとは言えません。「元マイホーム」です。

マイホームではないのですが譲渡税の規定からはいまだ「居住用財産」です。「居住用財産」売却なら様々な特例があります。

税法の定める「居住用財産」と「マイホーム」は違うのです。

居住中に売却の契約を締結し引渡日の前日に引っ越したのなら完璧なマイホーム売却です。

売却を容易にするため先に転居してオープンルームをしたら1ケ月で買主が見つかりました…転居後なので厳密にはマイホーム売却でありません。

空き家にしてから売れるまでに3年…マイホーム売却というのには無理があります。

引越後、空き家のままではもったいないので賃貸にしました…それから3年後に売却しました…これは断じてマイホーム売却ではありません。

しかし税法ではすべて「居住用財産」です。引越(居住の用に供さなくなった日)から3年を経過する年の12月31日までは「居住用財産」と定義されます。

税務署と納税者間で「居住用か」との争いが頻発するのを避けるための割り切りでしょう。


期限までの売却ならその間の利用は何ら制約なしです。だからその間に賃貸にしていても「居住用財産」であり続けるのです。

建物滅失すると別条件となり、「住民票移しただけ」等の本当に居住していたかは別問題です。

不動産会社の営業視点から


3年前に転勤で転出した所有者から元マイホームを賃貸管理物件として預かり賃借人付けをします。今回その賃借人が退去し新たな賃借人付けです。「どうしますか?」と連絡します。

「賃借人募集をします。ただお客様の場合は今なら税務上での居住用財産として売却可能です。新賃借人を入れると次の退去時にはこの居住用財産ではなくなります。どうしますか。」

居住用財産の売却なら様々な特例があります。先祖代々の土地などで売却益が出るのなら3000万円控除とか居住用財産買換特例で譲渡税ゼロや圧縮です。

「今年中に売却するのなら譲渡税ゼロということですよ。」

ただ現実に多いのは売却損でしょう。売却損なら損益通算繰越控除の特例です。通常の不動産売却損は給与所得等との通算はできずに売却損切り捨てです。

しかし居住用財産の売却損には損益通算繰越特例があります。


売却損の損益通算繰越が可能なケースは次の(1)(2)です。これ以外は切り捨てとなります。

(1)売却前日に旧マイホームの住宅ローンが残っている場合

(2)新マイホームを、住宅ローンを使って取得する場合

賃貸転用物件なら住宅ローン整理済みでしょうから、可能性があるのは(1)ではなく(2)です。

(2)は、売却年の前年・当年・翌年に住宅ローンで新規マイホームを取得するのが条件です。

給与所得等1000万円で売却損4000万円なら4年間税金はゼロになります。売却損4000万円はまず売却年の所得1000万円と損益通算、それでも余る3000万円はその後3年に渡り繰越せます。

「折角ならこの機会に…」

税メリットをきっかけに売却と取得のお手伝いとなります。


売却後に新マイホーム取得をせずとも、偶然にも前年にローンでマイホーム取得していれば「売却年の前年」取得なので特例適用となります。

「去年マイホームをお買いになったのですが。それは絶好のタイミングです。今年中に物件売却すれば…」となります。

住宅ローン控除併用もできますが、この制度で4年間税金ゼロなら、住宅ローン控除により戻る税金は4年間はありません。

売却物件所有期間制限・所得制限・面積制限等があります。



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