自分の借金整理土地売却への課税




自分自身の借金整理土地売却への譲渡税を非課税にするには



2012年6月18日 第885号

競売や借金返済なら非課税?


銀行からの自分の借金1億円。返済を止めたところ、銀行は競売をかけてきました。土地を1億円で競売されてしまいました。税金はどうなるのでしょうか。

……競売されたからといって譲渡税が非課税になることはありません。例えば総額10億円の土地を有し、うち1億円が競売されることもあります。これなら競売ということだけで譲渡税減免の必要はありません。競売も任意売却も同じ扱いです。

銀行からの借金1億円。返済を止めたところ、銀行は競売にするといってきました。仕方なく自宅を含めて全財産である不動産を1億円で任意売却しました。税金はどうなるのでしょうか。

……自分の借金弁済のために土地処分したからといって非課税にはなりません。しかし「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、かつ、強制換価手続の執行が避けられないと認められる場合における資産の譲渡による所得で、その譲渡に係る対価が当該債務の弁済に充てられたもの」は譲渡税が非課税になります。

難解ですが分かりやすく言えば「債務超過つまり無一文になっての、競売や競売直前での任意売却による不動産処分で、(経費控除後の)売却額全額を銀行に弁済した場合」には、譲渡税が非課税になるということです。

他人の借金返済なら非課税?


自分が経営し保証人になっている会社が倒産状況で借金1億円。自分の土地を売却して返済しました。税金はどうなります。

……「他人」への保証をしており、その履行のための譲渡には非課税特例があり、「無一文」にならずとも、すなわち無担保自宅を残しても譲渡税非課税です。自分の会社も「他人」なので保証人としての売却返済なら、「無一文」にならなくても、つまりプラス財産が残っていても非課税の余地があります。

しかし他人の借金でなく、自分個人の借金弁済のため、例えば個人事業での借入金弁済のための不動産売却、また先祖代々不動産を担保にしての不動産投資土地活用や相続税対策の失敗での担保処分では、前述の「無一文」特例の適用ができなければ非課税にはなりません。

自分の借金返済売却非課税に


この「無一文」つまり「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」とは「債務超過の状態が著しく、その者の信用、才能等を活用しても、現にその債務の全部を弁済するための資金を調達することができないのみならず、近い将来においても調達することができないと認められる場合」であり、「資産を譲渡した時の現況により判定する」となっています。

つまり土地売却時において債務超過であることが前提であり、一生懸命頑張っても弁済無理だろうと思われる状態のことです。

このような状態で初めて「自分の借金返済のための土地売却」が非課税になるのです。

注意は売却額全額を返済に回さないといけないということで、銀行の厚意で再生資金1000万円を残してもらうとダメです(保証債務履行特例は残してOK)。

また債務超過か否かの判断は売却時現況です。その後に宝くじが当たっても問題なしです。

税務を念頭に置いて処分を


銀行から担保不動産処分を強いられる際には税金のことにまで頭が回らないことも多いようです。保証債務履行の場合も、自分の借金返済の場合でも、譲渡税が非課税になる要件だけには注意しないといけません。

税務署の課税担当者だって人の子です。自宅まで売却した苦しい人に課税などしたくないはずです。しかし非課税要件に該当しないなら課税処分をするのが彼らの仕事です。企業が回収困難な売掛金計上などしたくないのと同様、税務署だって徴収困難な課税処分などしたいはずもなく非課税にしたいのです。

だから彼らが非課税にしやすいように債務超過の説明資料等を整えながら処分を進めます。


自分の会社の借金整理土地売却への譲渡税と相続税対策2012年6月11日 第884号




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