REIT投資と個人不動産投資




REIT投資と個人不動産投資との手取りと税の有利不利



2012年8月6日 第891号

REIT税率10%・不動産は50%


REITは投資家の資金に借入を加え物件取得します。1000万円出資に1000万円の借入(比率は各REITで違う)を加え2000万円の物件を取得します(市場でのREIT価格は変動しますが以下では出資額と同額と仮定します)。

個人投資として自己資金1000万円プラス借入1000万円での賃貸マンション投資とどう違うのでしょうか。REITが2000万円の物件だけを取得し投資家1人だけと仮定して比較しましょう。

個人投資も法人(REIT)の投資でも所得計算等は同じです。また個人投資なら所得税住民税で最高税率50%(更に事業税)。一方、REIT個人投資家へのREIT配当や売却益は10%(法律上は2014年に20%の予定・申告不要選択時)です。大きく違います。

2000万円物件の経費控除後手取り利回5%で収益年100万円、借入金(元金据置)金利3%で年30万円、償却費20万円とします。

100万円(利回5%)−30万円(金利3%)−20万円(償却)=50万円が課税対象となり個人は最高税率50%課税です。ここでは税率40%として税金20万円です。

REITの課税対象も同じ50万円ですが投資家に全額配当します。REIT本体は法人であり法人税課税ですが全額配当することで法人税非課税となる仕組みです。

50万円は配当を受けた個人への課税になり、税率10%の5万円が課税され手取45万円です。

同じ課税対象額なのに個人投資なら税金20万円でREIT投資なら税金5万円。REITが有利?。

手取額を比べます。個人投資の手取は100万円−30万円(金利)−20万円(税金)=50万円。償却費20万円は実際の支出がない金額なので手取です。一方、REIT配当は手取45万円です。

REIT投資では税額は少ないものの、償却費部分がREITに留保されて手取額は少なくなります。


同じ手取額が続き10年蓄積しました。個人投資で500万円、REIT投資で450万円になります。

10年後に購入額と同額2000万円で物件売却します。元金と借入を清算します。REITも借入返済し当初出資額を留保します。

同額売却なので売却益は過去の償却費の累計額200万円です。

個人投資なら200万円に対して長期譲渡税率20%で40万円の支出です。10年間での手取り(元金以外の部分)は460万円(500万円−40万円)に減ります。

REITも売却益は同額でその全額200万円が投資家配当されます。この200万円は10年間に渡り投資家に配当されずREIT内に留保され続けた償却費部分です。

REIT投資家は税率10%で20万円が課税され180万円の手取りで、10年間の手取りは630万円(450万円+180万円)になります。

個人投資に比べ170万円のプラスです。この差は税金の差です。(毎年の課税20万円−5万円)×10年+(売却時課税40万円−20万円)=170万円。REITは個人にとり極めて有利な税制です。

ただし10年間待たずにREITを売った人は売却益を得ません。偶然に売却時にREITを保有している人に配当されるのです。


現実のREITは一物件一人投資家でなくゴチャゴチャです。REIT運営側は利益や配当を調整するため売却損益を組み合わせます。税金の制度はREITが有利でも投資家一人一人ではゴチャゴチャで有利不利は運次第です。

REIT経由の不動産投資


REITは大型優良物件を取得でき低利借入です。個人投資の銀行金利3%でもREIT調達なら1%。

REIT投資家は間接ながらも優良物件と低利とを享受します。

優良物件なので利回りを1%下げ4%とし、金利を3%から1%に下げると次になります。

80万円(利回4%)−10万円(金利1%)−20万円(償却)=50万円。要素は複雑ですが、数字を入れ替えての比較は可能です。

個人投資なら必要経費(交際費?)や控除も使え、初年度等は赤字での税還付もありえます。

REITにそのような余地はありません。またREITによってはスポンサーの懐事情優先で物件が決定されることもあるような…。



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