消費税引き上げ駆け込み特需




消費税引き上げ駆け込み特需は在庫一掃のビッグチャンス



2012年8月13日 第892号 消費税は平成26年4月に8%、27年10月に10%へ増税です。

工事請負契約の経過措置

平成26年4月以降の引き渡しなら増税です。しかし平成25年9月までに締結の建築工事の請負契約締結ならば引き渡しが平成26年4月以降になっても消費税は5%です。建築工事請負は平成25年9月請負契約が駆け込みの期限です。

新築マンションの駆け込み

新築マンション販売は請負契約でなく売買契約です。請負契約と違い売買契約には経過措置はない見込みですので平成26年3月物件引き渡しが駆け込み期限です。ただし前回の消費税増税では、壁色やドア形状をオプションで選べる等、買主に選択肢のあるマンションは請負契約の扱いとなりました。今回も前回同様なら25年9月売買契約が期限です。つまり26年3月引渡又は25年9月契約が駆け込み期限です。

土地は消費税の課税対象外

言うまでもなく土地は消費税の課税対象外です。マンション価格については土地部分と建物部分に分け、建物部分についてのみ消費税が課税されます。なお土地売買についての仲介手数料や土地の測量費等は土地の対価そのものではありませんので消費税の課税対象です。

事業者は駆け込んでも…

事業者(法人・個人事業主)にとり消費税納税額は「売上の際に顧客から頂いた(預かった)消費税額」から「仕入等の購入に際して支払った(預けた)消費税額」を控除した残額です。1000万円を購入すると消費税額は50万円から80万円、100万円へと増税ですが、増税分は事業者自らが納税する消費税額の控除額が増えるということになり、最終的に事業者の負担が増えることはありません。つまり建築発注等する側の事業者には駆け込む意味がないのです。消費税駆け込み特需終了後の建築業界は仕事激減で受注競争激化が確実です。急ぐ必要のない事業者なら競争激化を待って値引き発注も期待できます。

免税事業者と簡易課税

ただし免税事業者(売上1000万円以下)や簡易課税(売上5000万円以下)の事業者は消費税負担増分を控除する仕組みになっていないので、消費者同様に必要なら駆け込むことも必要です。アパート建築での消費税還付は難しくなっており、還付の期待ができないアパート建築であれば駆け込みも検討対象です。

消費税駆け込み需要

誰しも損はしたくないものです。消費税増税となれば、その前日までに買いたいものです。住宅等の高額商品に駆け込み特需は確実にやってきます。

新築マンション分譲や戸建て分譲での駆け込み特需は確実でしょう。すでに特需目当ての用地仕入れも見られるようです。新築マンションは前述のように26年3月引渡又は25年9月契約が駆け込み期限となりそうです。

ただ設計施工販売の期間を考えれば用地仕入れについても駆け込まないと間に合いません。そして特需終了後には壮絶な反動が確実にやってきます。特需ですら売れずに在庫となった物件はもう売れません。

住宅ローン金利は低下して

住宅ローン金利が低下しています。欧州危機で日本国債へ資金流入し金利低下を招いています。変動金利の住宅ローンなら金利1%以下。長期固定フラット35の金利も2%割れでそこから最大0.7%の優遇中です。低金利は消費者の購入能力を高めます。つまり価格が高くても買えるようになっているのです。事業者から見れば同じ商品が高くても売れる環境なのです。その低金利に消費税駆け込み特需が重なってくるのです。不動産業界にとり完成在庫塩漬け在庫見切り一掃のビッグチャンスが出現します。ここで売リ抜けなければ当面は売れません。特需終了後のマーケットの厳しさは想像に難くなく、ここで売り抜けて、身軽になって冬の時代に備えます。

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