消費税増税の経過措置は?




消費税増税での請負契約と賃貸借契約の経過措置は?



2012年8月20日 第893号

消費税は平成26年4月1日に8%、27年10月1日に10%です。

平成元年に3%、9年に5%でした。その都度経過措置が設けられ、今回も経過措置の大枠は決定済みですが通達での詳細はまだです。前回平成9年の経過措置は平成3年を踏襲なので、今回は平成9年を踏襲しそうです。

請負契約の経過措置


売買契約での消費税率は引き渡し日の税率で、契約日ではありません。建物建築等の請負契約も同様ですが、請負契約については経過措置が設けられます。

前回平成9年4月1月に5%へ引き上げでは、平成8年9月30日まで締結の請負契約が経過措置対象でした。以下でこの平成8年9月30日を「期限日」と呼びます。

今回税率8%引き上げに対する期限日は平成25年9月30日、10%への期限日は27年3月31日、つまり6ケ月前と決定済みです。

期限日までに締結された工事請負契約については引き渡し日が税率引き上げ日以降後になっても旧税率でOKになります。
その請負契約を期限日経過後に増額なら増額分は新税率です。

通常の建物建築工事等の請負契約ならこれで対応できます。

建て売り住宅は売り建て(土地は売買で、建物は請負で)で対応できます。しかし新築マンション分譲はそうはいきません。

新築マンションは「売買契約(譲渡契約)」であり「請負契約」にできません。売買契約には経過措置はなく、引き渡し日が引き上げ後なら新税率です。

以下平成9年での詳細です。今回も「多分」同様では?。

請負契約での詳細(平成9年)


経過措置は新築マンションを考慮します。建物の内装・外装・設備・構造について買主の注文に応じて建築される建物の譲渡契約(売買契約)は、請負契約の経過措置の対象にしました。

「買主の注文に応じて」がキーワードです。売主がすべて仕様を決めて買主に注文の余地がなければ経過措置の対象外です。

しかし買主が「流し台はこれにする」と設備に注文を付ければ、注文に応じたのであり経過措置対象です。壁色指定やドア形状指定等、複雑さの程度や注文対価の多寡にかかわらず、内装や設備のオプション注文があれば経過措置の対象になります。

全戸で「壁色をA・B・Cから選べる」のなら全戸で注文に応じるのであり全戸が対象です。

標準仕様があって特別仕様も選択できるマンションで、標準仕様を選択したら…。それは標準仕様を注文したので対象です。何か選択できればOKです。


ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからです。「浄水器付き流し台と浄水器なし流し台を選べる」のなら設備の注文になるのでOKです。

賃貸借契約の経過措置


契約中の賃貸借契約の継続中に消費税引き上げとなればその日以降分は新税率です。これに対する今回の経過措置です。

「期限日」までに締結されて、引き上げ日をまたがる契約期間の建物賃貸借契約で、賃貸借期間の定めと賃料額の定めがあり、貸主が事情変更等で賃料額の変更を求められない契約ならば(前回は借地借家法の賃料増減額請求までは考慮する必要なしとされました。今回も同様か?)、その契約賃料への消費税は契約満了まで旧税率のままです。

住宅家賃や土地地代はそもそも消費税非課税です。事業用の建物賃貸借契約を定期借家で締結し賃料増減額請求不可とすれば経過措置の対象です。

平成12年導入の定期借家は経過措置と相性がよさそうです。

前回平成9年引き上げ時にまだ定期借家制度はありません。従来型借家契約でも対応は可能ですが、定期借家契約が一般化し実行容易になりました。長期の定期借家をうまく使えばずっと旧税率(5%)のまま。同族間取引での活用も可能でしょう。


自動継続条項(例えば2年契約の自動継続)での対象は引き上げ時における契約期間のみです。


消費税引き上げ駆け込み特需は在庫一掃のビッグチャンス2012年8月13日 第892号




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