生産緑地の期限到来




生産緑地の期限到来で、10年後に三大都市圏宅地大量供給へ。



2012年8月27日 第894号

10年後の平成34年に三大都市圏で宅地大量供給が始まります。

平成4年の生産緑地法改正


昭和バブル末期の土地バブルつぶし政策の一つが三大都市圏特定市の生産緑地法改正でした。

農地なら固定資産税は安く相続税特例(納税猶予制度)で相続税もわずかなので、農地のままで、宅地供給が進みません。そのための生産緑地法改正でした。

三大都市圏特定市の市街化区域内農地は、農家の選択により「宅地化すべき農地」と「保全すべき農地」に分けられました。

「保全すべき農地」を選択すると「生産緑地」指定です。改正前の生産緑地は期間5年又は10年でしたが改正後は30年です。

生産緑地にすると30年間宅地化不可です(相続等例外あり)が、固定資産税は安く相続税特例も受けられます。税金のために「生産緑地」指定を受けました。

「宅地化すべき農地」選択なら固定資産税宅地並課税で相続税特例ナシ。保有コストを高くして宅地化促進する政策でした。

各農家は、市町村や農協の説明会の説明だけを頼りに、わずか数か月で結論をだします。ドタバタでの生産緑地指定でした。

当時の生産緑地申請率は東京23区は足立区12%で目黒区71%、多摩地区は福生市20%で清瀬市79%。本来なら大きな差はでないはずですが、説明会の説明次第で結果が決まりました。

平成4年が路線価ピークです。相続税破産が騒がれ始めたころで、相続税への恐怖で生産緑地とした農家も多かったようです。

確かに生産緑地の指定を受け相続税特例を受ければ農地を残せます。しかし相続税特例は極めて厳しく、生産緑地であることだけではダメで、農業後継者は終生つまり「死ぬまで」農業を続けないといけません。生産緑地は30年ですが、相続税では死ぬまで終生縛られるのです。

各農家で事情は違い、真剣な検討が必要でしたが、「なんとなく」「とりあえず」生産緑地を選んだ農家も多かったのです。

その生産緑地指定から20年経過しました。10年後の平成34年に30年の期限日を迎え、生産緑地解除が可能になります。


解除時は行政が時価で買い取る建前ですが行政に資金はなく単なる解除となるのが普通です。

10年後に何が起こるのか


生産緑地解除が可能になれば「宅地化すべき農地」が激増、三大都市圏特定市での宅地供給が始まります。30年間たまったマグマが一気に噴出します。

平成7年の農業就業者全国平均年齢は59歳、22年には66歳です。平成2年に6兆円の農業所得は20年には3兆円へ半減しました。農家は高齢化し縮小します。

平成4年当時に50歳で生産緑地指定を受けたなら平成34年に80歳です。20歳だった農業後継予定者は50歳です。30年経てば家庭事情は激変しています。

「死ぬまで」終生農業継続の覚悟が続いていればともかく、サラリーマン兼業農家は二の足を踏んで当然です。また利便性がよくマンション等開発適地なら換金売却や土地活用を検討して当然です。10年後を指折り数えて待つ農家もすでにいます。

三大都市圏特定市で平成4年に生産緑地指定を受けた割合は県別に茨城9%、埼玉25%、千葉19%、東京53%、神奈川23%、愛知19%、三重25%、京都55%、大阪41%、兵庫37%、奈良28%。全国平均32%で合計15070ha。

これら生産緑地が平成34年に一斉に生産緑地解除可能となり、宅地化可能な土地となります。

駅そば国道沿い等好立地ほど地価が高く、税対策が必要で生産緑地指定を受けました。また生産緑地は面積500u以上なので、まとまった開発適地です。


平成22年の三大都市圏での宅地供給量は2700haです。生産緑地15070haの2%が毎年宅地として供給されれば毎年300haです。もし5%ならば750haです。

まだ注目されていませんが、10年後に確実に起きる現実です。

それまでにどう動くか。その時どうするのか。様々な影響や多様なビジネスが予想されます。

三大都市圏の特定市

「相続税の納税猶予制度」における特定市は平成3年1月1日現在の特定市(190市)であった区域に限定されています。

つまりその後に市町村合併等があり、市町村名が変わったり消えたしたとしても、平成3年1月1日現在地域で判断することになります。




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