取得費加算の期限の延長法




取得費加算の非課税枠期限をに半永久的に延長する方法



2012年11月26日 第906号

相続税を払った土地なら、相続から3年10ケ月以内売却で譲渡税非課税の可能性があります。

相続財産は土地だけ、A土地・B土地・C土地で相続税1億円です。この相続土地売却には1億円(全土地に払った相続税額)の非課税枠があるのです。

土地原価(取得費)を1億円まで加算できます。つまり譲渡益1億円までは非課税なのです。

相続から3年10ケ月の期限日を1日でも過ぎればこの非課税枠は消えます。税制改正で消えるかもしれません。せっかくなら期限日までに、税制改正実施日までに活用します。

いずれ将来売却するのなら


「せっかくの非課税枠なので期限日までに売却しましょう。」

…売却を迷っていたのなら背中を押す言葉になります。しかし「いずれ売却するけれど今は売却できない」だったなら…。


A土地は時価1億円で原価(取得費)500万円の先祖代々の土地です(先祖代々なら原価ゼロでしょうが5%の500万円は認められます)。1億円で売却すると9500万円の売却益です。

「A土地は今すぐ売却しないが将来売却する。ただ取得費加算の期限が迫る。」…のならば身内の会社(等)に売却します。

A土地を個人から身内の会社に1億円で売却します。同族間取引なら金額査定には注意です。

外部売却でも身内への売却でも売却益は9500万円。非課税枠1億円なのでその内9500万を使い譲渡税ゼロ。取得費の加算がなければ税率20%で譲渡税は1900万円です(登免税・取得税別途ですが、登記は任意です。)。

5年後にA土地を外部に1億円で売却することになります。もちろん売却当事者は個人でなく会社です。会社はこの土地は1億円で買いました。だから帳簿上の原価は1億円。簿価1億円のものを1億円で売却するので売却益ゼロで課税はありません。

もし法人に移していなかったならば、個人に対して譲渡税1900万円だったはずなのです。


また売却が5年後でなく20年後になっても同じです。非課税枠を使い原価を引き上げたのです。こうすることで3年10ケ月が期限の非課税枠が半永久的に使えるようになったのです。

税制改正を意識するなら改正実施日までに会社等に移します。

バブル時の買換取得物件


バブル期に事業用居住用買換での取得物件は、実際には10億円で買っても税務上の原価は5000万円等に圧縮されています(特例適用の仕方や時期で違う)。

売却すれば時価下落で何分の1かに値下がりです。しかし税務上の原価は低いままなので譲渡税課税です。これら買換物件はA土地同様に対処できます。

物件法人化で相続税対策


将来の売却予定がなくても非課税枠は使えます。A土地を身内の会社に移せば無税での財産法人化が完了します。その会社の株主や社長には子等をあてます。その土地からの収益を役員報酬として子に分散できます。

会社に1億円で売却し、実際に1億円の現金を受け取ったなら、その1億円は使ってもいいし相続税対策も可能でしょう。

しかし資金繰り都合で会社への貸付金1億円として残れば、その貸付金は相続税課税対象になってしまいます。会社に欠損金があれば債権放棄も考えますが、貸付金を資本金(株式)に変換することも可能です(デット・エクイティ・スワップ)。

貸付金1億円なら1億円評価ですが、株式とすれば評価額はドンと下がります。相続税対策効果抜群です。これだけやれば見事な相続税対策の完了です。

延納金利の経費化


相続税1億円を延納中ならば、身内の法人に銀行借入させて、非課税枠を使いA土地を買わせます。延納金利(利子税)より銀行金利は低いかもしれません。

金利が同じでも相続税納税のための延納金利は経費になりませんが、法人の借入金は相続税納税目的でなく物件取得目的借入金なので経費です。実は、こちらが大きなメリットなのです。


相続土地非課税売却の行方?…売却予定なら早めの準備へ2012年11月19日 第905号




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