サービス付き高齢者向け住宅




サービス付き高齢者向け住宅年間6万戸へのビジネス展開



2012年12月10日 第908号

日本全体の人口は減っても、高齢者数は増加します。そして要介護の高齢者は急増します。

かつて「高円賃」「高専賃」「高優賃」と複雑だった国土交通省による高齢者住宅制度は「サービス付き高齢者向け住宅」に一本化されています。

国土交通省は2011年に「今後10年間で60万戸」との風呂敷を広げました。1年間に6万戸となります。2009・2010・2011年の全国のマンション販売戸数が各8万戸台ですから、いかに大きな数字かが分かります。


不動産大手も参入を始めます。東京建物はまず既存の高専賃物件をサービス付き高齢者向け住宅(以下「サ付住宅」)に変えて運用しノウハウを蓄積し、2棟目となる新築のサ付住宅を埼玉ふじみ野に着工します。14年までに20棟を開発運営する計画です。(住宅新報2012.10.23.)

ファミレスのデニーズを運営するセブン&アイはサ付住宅運営の学研ココファンと提携します。提携第1弾としてデニーズ立川南店を改装します。1階を駐車場、2階をデニーズ、上層階がサ付住宅です。サ付住宅での食事はデニーズからの出前も可能にします。(日本経済新聞2012.12.6.)

サ付住宅の事業者に対しては建築費の10分の1、改修費の3分の1補助、その他税や融資の様々なバックアップがなされます。

これまでの高齢者住宅制度は、地主の土地有効活用賃貸物件として建築され、介護業者が一括借り受ける形で運用されているものが大半です。

60室なら土地500坪、土地代を無視して対建物利回りで10%といったところでしょうか。

しかし、毎年6万戸の供給を続けるには、地主の土地有効活用だけでは間に合いません。

日本でもヘルスケアリート


米国ではヘルスケアリートが一般化し、大規模化しリート市場で存在感を持ちます。これは日本でいえば病院や有料老人ホーム、サ付住宅を対象とするリートです。日本でも、地主の土地有効活用ではなく、投資家の資金を活用してサ付住宅を拡大していく必要があります。

日本でのヘルスケアリートの設立に向けて「ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会」を国土交通省が設置しました。リートやファンドによるサ付住宅の供給を図ります。厚生労働省高齢者支援課長や金融庁証券課長も委員になっていますが、取り仕切るのは国土交通省土地建設産業局です。つまり不動産政策の視点から運営されるのでしょう。

サ付住宅の運営ビジネス


地主によるものでも投資家によるものでも、建物を介護業者が一括で借り上げることが普通です。介護業者はその物件を拠点として、その施設内の介護だけでなく近隣への訪問介護もビジネスとするのが普通です。

サ付住宅は自立型と介護型とに分かれ、自立型はほとんど介護の要なく食事サービスなどはあっても自立した人向けで、75歳程度が中心、介護型はまさに介護主体で85歳と言われます。

どちらも何千万円という入居金を受け取る富裕層向けから、入居金ナシあるいは廉価な一般向けとに別れます(更に安価な軽費老人ホーム等もありますが、公的なものであり、不動産投資には向きません。)。

自立型のニーズでは「すぐ入居」との差し迫った理由がなく、賃貸住宅に近いものです。それゆえに募集に苦労します。一方で介護型は「待ったなし」です。

また介護型はいったん入居したならば、長期間の入居となり死亡退去までのケースがほとんどのようです。また介護保険からの介護サービス報酬を得ますので、介護業者としては、いったん満室にさえすれば安定した収益を確保でき、それゆえに家賃の支払い能力も高くなります。

居住系の不動産賃貸分野ではシェアハウスがブームになっていますが、サ付住宅も大きなブームになっていきます。



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