広大地で相続税が変わる




広大地は共有相続するか分割相続するかで相続税が変わる



2012年12月17日 第909号

800uの土地の遺産分割です


一般には500又は1000u以上で要開発許可なら広大地として相続税評価額減額の可能性があります。宅造で道路が必要になる等の減価を勘案するからです。


図の800uは広大地として評価減される土地とします。800uなら広大地で44%評価減です。


この土地の相続では兄と弟で半分ずつ引き継ぐことにします

道路付けを考え相続プラン@にしました。土地を分筆してそれぞれを兄と弟にします。

土地を兄弟間の共有にすると将来の兄弟喧嘩が心配です。土地を二つに分筆し兄弟それぞれの単独所有にします。これは遺産分割の視点からは正解です。

しかし相続税の視点からは失敗です。相続税は兄弟それぞれが取得した財産をもとに兄弟ごとに計算します。だからそれぞれ取得の各400uの土地ごとに評価します。400uでは広大地としての評価減ができなくなります。つまり土地評価が高くなり相続税が多くなります。


そこでまず相続プランAの共有相続にします。つまり兄弟各2分の1共有という遺産分割です。

これなら800uの土地のままですから相続税計算では広大地としての評価減が可能です。

しかし共有のままなら将来の兄弟喧嘩が心配になります。

共有相続してから共有物分割


そこでとりあえず2分の1共有で相続しその後に共有物の分割を検討するのです。「各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる。(民法256条)」

共有物の分割を経て相続プラン@にたどり着くのです。遺産分割では相続プランAなので相続税では広大地評価となります。

共有物の分割は持分に従う適正な現物分割なら譲渡所得税も不動産取得税も無用です。ただ登録免許税はかかります。

共有物の分割は遺産分割とは別の法律行為で相続税には関係しないはず。だから理屈上では遺産分割の直後でもOKです。

しかし「節税目的で当初から仕組んだのだろう。租税回避行為だ。」と税務署に責められるのが心配なら時間をかけ相続税の税務調査後に考えましょう。

相続プラン@で決着したくてもまず相続プランAの遺産分割で納得します。その後の事情による共有物の分割で当初目的のプラン@にたどり着くのです。

回り道をしたことで結果的に相続税が安くなったのです。

相続税が安くなるのなら兄弟とも納得のプランとなります。


この更地が角地なら


前面の路線価だけでなく側方にも道路があり、そこに低い路線価が付されています。

相続プランBのように分割したなら弟の相続部分は低い側方路線価だけを元に評価します

更地でなく既存建物の敷地なら一体で評価となるし、無接道等の不合理な分割もダメです。

兄は表通りだけれ面積狭小等の分割なら全体で広大地評価より低くなる可能性があります。


相続税の土地評価の通達改正。広大地は相続税負担が軽減。2004年7月12日 第504号

広大地は共有相続するか分割相続するかで相続税が変わる2012年12月17日 第909号




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