売却予定地での賃貸住宅建築




売却予定地での賃貸住宅建築は「相続税対策」か「愚か」か



2012年12月24日 第910号

借金で相続税対策?


地主さんへの提案…「相続税対策のために借金をしましょう」この言葉は正しくありません。

借金しただけで相続税が減るわけはありません。5000万円借金してそのまま預金5000万円なら相続税は何ら変わりません。

その5000万円で建物建築するから相続税が下がるのです。

土地評価が1億円。アパート建築費が5000万円としましょう。

土地は貸家建付地となり約2割引で約8000万円になります。

建築費5000万円で固定資産税評価額は(例えば)3000万円です。建物は貸家評価として更に3割引で約2000万円です。そしてそのための借金5000万円です。

対策前は土地1億円。

対策後は土地8000万円+建物2000万円−借金5000万円=5000万円です。建築前の1億円から5000万円に減ることで5000万円減となるのが対策効果です。

借金でアパート建築という相続税対策は、「建築費」と「相続税法で定める時価」のギッャプを使っているのです。

この「定める時価」とは「不特定多数間の自由取引で通常成立すると認められる価額」ですが、相続税ではそれを建物固定資産税評価で代用しています。土地は路線価で代用します。

では時価…売却可能額は幾らか。更地としては評価額1億円なら1億円で売れるでしょう(公示価格80%水準が路線価なので、もう少し高いかもしれません)。

では建築後の土地建物はいくらで売れるでしょうか。土地が1億円で建物が5000万円なら1億5000万円かもしれません。ただ物件商品は原価の合計額(積算価格)で売れるとは限りません。

賃貸物件の価格は収益利回りで決まるのが普通になりました。

このアパートの年間収益が600万円であり、もし利回り6%での売却なら1億円になります。

1億円で売却して5000万円の借金を返済すると、手残りは5000万円です。何もしなければ更地1億円で売れたものが、5000万円になってしまうのです。

相続税が安くなればそのメリットもありますが、評価5000万円減なら、「5000万円×相続税率」しかメリットはありません。

この物件での相続税評価額の「土地8000万円+建物2000万円」の合計1億円は数字として結果的に正しい時価なのです。

相続税評価では貸家評価・貸家建付地評価とは賃借人の賃借権(立退料)を控除することを意味し、その金額が結果的に収益価格1億円に一致したのです。

相続税対策なのか愚かなのか


相続税納税資金等のために売却可能性ある土地に賃貸物件の建築をするのは危険なのです。

評価額は下がるかもしれませんが、賃貸物件となることで、時価が下がることが多いのです。

下げるのは「評価」か「売却時価」か。相続税対策では「評価」の変化だけでなく「時価」の変化も検討しましょう。

「評価」しか頭になく、売却予定物件の「時価」を下げる行為は「相続税対策」とは呼ばずに「愚か」といいます。バブル期なら多少の愚かさも、地価と家賃の上昇でカバーできますが、いつもバブルではありません。

逆にプラスのこともあります。

建築後の収益が600万円でなく1200万円であり、それが利回り6%で売れるのなら2億円で売却となりプラスになります。なお地域等により利回りは違います。

賃借人付マンション買い取り


相続対策ではなく、マンション取引でもよく生じることです。

転勤で引っ越すことになります。時価5000万円の自宅マンションを賃貸にします。家賃月額20万円で年間240万円。しかし都合により売却することになります。この時は賃借人付賃貸物件の収益価格として売却です。利回りで6%なら4000万円です。「…貸さなければよかった。」

不動産ビジネスの視点からは、4000万円の賃借人付賃貸物件をたくさん仕入れて、賃貸のまま運用しておき、賃借人が順次退去する度に、リフォームして順次5000万円で売却していきます。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
2012年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif