敷地の取り方と相続評価




相続税対策の賃貸マンションで敷地の取り方を工夫すると



2013年1月21日 第913号

相続税対策としての賃貸マンション建築提案です。まず1000uの土地での建築プラン@です。


表通り側に玄関を設けて立派な賃貸マンションを全額借入金で建築します。さて相続税評価額はどう変わるのでしょうか。

建築費と借入金が幾ら、建物の固定資産税評価額が幾らになり、貸家建付地になって…と建物と借入金での相続税対策効果は確実に生じます。

土地評価はどう変わるのか。


更地では10億円(=1000u×100万円)です。(なお側方加算や奥行、広大地等は無視します)

それが貸家建付地になって約2割評価額が下がり8億円です。確かに評価額は下がります。

では建築プランAです。全体の容積率はうまく使うものの正面道路から奥まったところに賃貸マンションを建築します。

建物と借入金の相続税対策効果は建築プラン@と同じです。

ここでは土地に注目します。

建物竣工後に賃貸マンションの脇にフェンスを張って敷地を区切り、前面路線価側は月極駐車場にしてしまうのです。

相続税はどう変わるでしょうか。相続税の計算では土地は利用単位ごとに評価していきます。

月極駐車場200uと賃貸マンション敷地800uとは別利用の土地となります。

月極駐車場の部分は、地目は宅地でも現況駐車場ですから、貸家建付地ではなく自用地評価となります。賃貸マンションの敷地部分はもちろん宅地であり貸家建付地です。

駐車場が賃貸マンション居住者専用なら、駐車場部分について賃貸マンションに付属するものとして合わせて一体で評価され全体が貸家建付地になることもあります。

しかし、敢えて一体評価されないように、フェンスで区切ります。そして賃貸マンション居住者以外の外部住民にも貸し付けます。そうなれば、月極駐車場200uと賃貸マンション敷地800uとは当然に別利用で別々に評価されます。

月極駐車場部分は2億円(=200u×100万円)、賃貸敷地部分は4億円(=800u×50万円)となり貸家建付地なので約2割評価額が下がって3.2億円です。合計して約5億円です。


正面路線価を変えてしまう。


ポイントは賃貸マンション敷地部分の正面の路線価が100万円から50万円に変わることです。

更地で10億円だったものがが、建築プラン@なら8億円、建築プランAなら5億円です。

@とAの差は3億円もあるのです。どちらにしますか。

真の土地活用目的なら建築プラン@かもしれません。でも真の相続税対策目的ならプランAの検討が必要なのは当然です。

相続税が片付いた後にフェンスを取り外し一体の土地利用にすることは、もちろん自由です。

固定資産税は逆に…


固定資産税については住宅用地について6分の1になる軽減特例があります。建築プラン@ならば全体が6分の1です。建築プランAは相続税路線価と同様で評価額そのものは下がります。ただ敷地部分は6分の1になっても、駐車場部分は住宅用地でなく軽減特例の対象外となります。



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