2013年度税制改正




2013年度税制改正…孫への精算課税贈与・瑕疵担保保険



2013年2月11日 第916号

住宅取得資金贈与の仕組み


子や孫への住宅取得資金贈与には贈与税非課枠があります。2013年での省エネ住宅なら1200万円、一般住宅700万円です。

この700万円を超えて3000万円を父から子へ贈与します。

一般住宅では非課税枠700万円と毎年の贈与税基礎控除110万円を加えて810万円までなら贈与税はかかりません。それでも総額3000万円贈与ともなると870万円の贈与税にもなります。

この場合は相続時精算課税という贈与税の制度を選択します。

すると以降父からの贈与に年110万円基礎控除は使えなくなりますが、父から累計2500万円の贈与税非課税枠ができます。


最初の年1000万円贈与、翌年1000万円なら、まだ贈与税ゼロ。3年目に800万円贈与すると2800万円となり2500万円を300万円超え、超えた金額に対し一律税率20%で60万円の贈与税です。

精算課税贈与は言葉通り将来親が亡くなった時の相続税で精算されます。精算とは、贈与2800万円も贈与税60万円もなかったものとして相続税を計算する、ということです。相続財産に2800万円を加えて相続税計算し、相続税額からは60万円を差し引きます。もし相続税ゼロだったら60万円は返還されます。

国から見れば「いずれ相続税で精算するのだから、贈与時は2500万円まで非課税でもいい」との太っ腹非課税枠なのです。

子への住宅取得資金贈与なら2500万円非課税枠に一般住宅での非課税枠700万円が合算され3200万円の非課税枠となり、3000万円でも贈与税ゼロです。

孫への相続時精算課税贈与


問題は孫への贈与です。

住宅取得資金贈与は子も孫もOKですが、精算課税贈与は子にはOKでも、孫は通常適用不可なのです。孫が3000万円贈与を受けると贈与税870万円です。

今回の税制改正で、2015年の贈与からは、孫(20歳以上)も精算課税贈与がOKになります。

そうなれば孫も非課税枠プラス2500万円まで贈与税ゼロです。


ただし2013年に1200万・700万円の非課税枠は、2014年に1000万・500万円に減り、法律上2014年末廃止です。延長等となるでしょうが仮に廃止になっても、今改正で2015年からは、孫にも祖父からの2500万円贈与税非課税枠が確保されます。

注意すべきは将来の相続税での精算時に孫の相続税は2割増しで計算され精算される仕組みということです。相続税が不安なら適用是非の検討が必須です。

なおこの2500万円非課税枠は住宅取得資金に限らず株式贈与等どのような財産も対象です。

これら制度には関係者の年齢、面積他様々な制約があります。

住宅売買の瑕疵担保責任保険


木造なら築20年超、耐火で25年超の中古住宅を購入して、ローン控除・住宅取得資金贈与等の税金特例を適用するには、建築士等による耐震基準適合証明書(あるいは品確法の住宅性能評価書)が必要になります。

タダでは済まない証明書作成を税金が強います。中古住宅流通では、耐震基準適合証明書の他に、住宅ローンで必要なフラット適合証明、住宅売買での瑕疵担保責任保険加入のための検査、と類似検査が3つあります。

そこで瑕疵保険加入物件は適合証明書を不要とすると改正されます。保険加入に際し検査を受けているので証明書不要ということなのです。ただし保険加入後2年以内に限ります。


税制改正大綱では適用開始日は分かりませんが、法改正(3月末見込み)後、早々に適用されるのではないでしょうか。

適合証明書発行費用は条件で違い、戸建住宅で数万円から10数万円のようです。税金のためのコストとしては極めて大きな金額で、瑕疵保険の保険料検査料と大きく変わらないようです。

売主負担か買主負担かの問題もありますが、金額が同じなら瑕疵保険には将来への保証もつくのですから魅力的です。

住宅取得経費を減らし瑕疵保険を普及させる改正です。



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