住宅ローン借換え相談斡旋ビジネス




保険ショップが始める…住宅ローン借換え相談斡旋ビジネス



2013年3月11日 第920号
銀行は住宅ローンの「ディスカントショップ」のようです。

ある銀行の住宅ローンの定価の金利(店頭表示金利)は、変動金利で2.475%(2013年3月)です。

ところがその定価2.475%から65%ものディスカウントで、実際の融資実行は0.875%から。

固定金利なら当初10年固定型は定価3.55%が62%ディスカウントで、1.35%からです。

フレッツ35の専門ノンバンク


変動金利から固定金利への変更が可能であっても、タイミングの見定めは難しく、条件も思い通りになるとは限りません。

長期固定への借り換えで注目されるのが「フラット35」です。

フラット35は住宅金融支援機構が住宅ローン証券化を前提に開発した商品制度です(証券化を前提としないものもあります)。

銀行やノンバンクは支援機構が定める一定条件の範囲内で最長35年の住宅ローンをローン顧客に対して融資実行します。

支援機構はその融資をそのまま買い取り、まとめて証券化して投資家に売却します。

資金回収が早くて確実なため、SBIモーゲージ(SBIグループ)、全宅住宅ローン(宅建協会)等のフラット35専門のノンバンク(モーゲージバンク)が誕生します。

各社が独自商品として販売、金利・事務手数料・土日営業等で差を競います。

フラット35は、団体信用生命保険(団信)が必須でないので健康状態に問題をかかえる中高齢者の借換えには魅力です。

また転職後等の勤務条件で銀行ローンに比べて審査が緩い等、使いやすいローン商品です。

住宅ローン紹介斡旋会社


米国では住宅ローン斡旋会社があります。銀行ノンバンクを斡旋するモーゲージブローカーです。住宅購入者は多くの場合住宅ローンをそこで手配します。

規模的には日本での保険代理店に近いイメージでしょう。

住宅ローン顧客を金融機関に斡旋し金融機関からは販売手数料、顧客からも手数料を得ます。

日本の保険ショップでの保険比較販売のように、銀行ノンバンクの住宅ローン商品を比較し、顧客に向いたものを販売します。

日本では銀行が圧倒的な力を持ち、その銀行は販売手数料を払わないので、日本に住宅ローン斡旋会社は育ちませんでした。

しかしフラット35専門ノンバンクが育ち、住宅ローンの紹介斡旋ビジネスが始まっています。

代理店制度を取る中小銀行やノンバンクも生まれました。

代理店登録はハードルが高く、貸金業登録や取扱主任者等必要ですが、ローン実行額に応じた(実行額の1%程度と言われる)販売手数料が代理店に支払われます。一部の保険ショップはすでにこの代理店になっています。

ハードルをグンと低くして代理店登録不要の、顧客紹介斡旋ビジネスも行われています。

住宅販社やFP・保険ショップ等が、ノンバンクやその代理店にローン顧客を紹介します。

住宅ローン借換えビジネス


住宅購入時の新規ローンは住宅販社の独壇場ですが、借換えは違います。保険ショップ等が借換え相談の需要を開拓します。

従来の借換えは相談あるいはコンサルだけでしたが、紹介斡旋し実際のローン付け事務を行うことでビジネス化します。

融資実行ともなれば条件次第で0.数%といった紹介手数料が払われます。3000万円の融資実行ならば10万円程度でしょうか。

紹介融資実行なら顧客に手数料請求しやすくなり、従来の相談料や手数料報酬に比べ上乗せが可能で、更に紹介手数料です。

借入中の銀行では交渉困難が普通です。借換えしたいけど面倒。誰にどう相談し頼んでいいか分からない。顧客は困っています。住宅ローン借換え相談の市場は巨大なまま眠っています。

フラット35なら団信不要なので保険提案も容易です。保険代理店等なら保険相談を切り口にして借換え提案もできます。

アベノミクスで金利上昇不安です。住宅ローン借換えの紹介斡旋ビジネスが広がります。



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