平成の鬼平の教訓




「平成の鬼平」の教訓。不動産株は急騰・不動産もいよいよ?



2013年3月25日 第922号

収益不動産は収益価格です。

不動産価格=収益/利回り

収益1億円で期待利回り5%なら物件価格20億円。昭和には「この辺は坪百万円」との「雰囲気」で価格が決まりましたが、収益とは「事実」であり、事実が価格を決めると今は言われます。

分子の「収益」は事実です。分母の「利回り」はどうでしょう。利回りは「国債利回りにリスクプレミアムや将来成長率を加減し…」。国債利回りは事実でも、他要素は雰囲気(ないし意識)。分母が雰囲気なのだから、雰囲気が価格を決めます。

「空室率増で」「人口が減るから」は事実でも分子の要素に過ぎず、分母は雰囲気なのです。

10年国債利回りは2年前1.2%で現在0.6%。もし分母が半分になれば価格は倍になります。

分母に含まれるリスク感や将来予測は雰囲気です。瞬時に変わります。アベノミクス期待で利回り5%が3%に変われば、上記20億円の物件は家賃下落で収益が1割減の9000万円に落ちたとしても30億円に値上がりです。

REITが先行値上り、大手不動産株が追い、ファンド会社株。ついには駅前に工場等を持つだけの含み資産株まで急騰中です。

不動産はまだでも不動産株は急騰しました。株の世界での雰囲気はアベノミクスで一変しました。現物不動産や不動産業界にもいよいよやって来そう…。

「平成の鬼平」三重野総裁


株価は1989年12月、地価公示は91年がバブルのピークです。

役所が国土法で地価監視を行い、融資規制で土地取引を絞ります。そこまででも地価は自然に下落し地価税等は不要だったでしょう。しかし暴走して、完膚なきまでにぶち壊します。

転機は90年10月「地価は下げられる」という5夜連続のNHK番組だったと筆者は思います。

「番組では、地価を下げる具体的な方策にまで踏み込み、国民的議論を巻き起こした。「不動産屋が『地価下落はあの番組のせいだ』と嘆いた」という伝説まで生まれた。(NHKのHP)」

NHKには2万本もの賛否の電話。行政の責任者も生放送で興奮し「そこまで言うならやりますよ」とのタンカを切ります。

NHK自らが「伝説」と記すように、番組を契機に「地価を半分に」「年収5倍でマイホーム」は日本の雰囲気となります。

そのためか、90年秋はバブル潰し政策強化。暴走します。


89年12月に日銀総裁に就任(94年12月退任)したのは、日銀出身で既に副総裁として現場を仕切っていた三重野康氏です。

「地価を半分に」の声の下、不動産バブル成金を懲らしめる「平成の鬼平」と称賛され持たざる国民のヒーローになります。

わずか1年で公定歩合は2%台から90年8月の6%に。日銀窓口規制に、大蔵省不動産融資総量規制。公定歩合は91年7月に引き下げに転じ2年後には1.75%。


投げ売りしようにも買い手への資金は出ずに不良債権の山。

暴走して「資産デフレ・失われた20年」へ突入です。どれ程の破産者や自殺者を生んだのか。

「金融緩和ヒーロー」黒田総裁


今やデフレ退治の「インフレ2%」礼賛が日本の雰囲気です。

白川総裁が「これまでにない異例な世界」と言ってきたように日銀はETFやREIT経由で株も土地も買い続けました。すでに金融はジャブジャブで、乾いた薪の上に座っているようです。

地価下落の最中に「地価を半分に」の打ち上げ花火でバブル退治に邁進した「平成の鬼平」。

ジャブジャブ金融下、安倍総理の打ち上げ花火「インフレ2%」でデフレ退治に猛進の「金融緩和ヒーロー」黒田新総裁。

方向は違っても熱い雰囲気下での総裁ということは同じ。


乾いた薪は花火で燃え上がるか。しっかり火力調節できるのか。政策の是非は分かりませんが、雰囲気は変わりました。

風に乗りビジネスしましょう。ただ生き残る為には「平成の鬼平」暴走を教訓に、薪の燃え具合・雰囲気・「金融緩和ヒーロー」の言動への注視が必須です。

東京都心部からの不動産値上がり予感とカジノの初夢2013年1月7日 第911号




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