二世帯住宅への相続税特例




2013年度税制改正…完全分離型二世帯住宅への相続税特例



2013年4月8日 第924号

東京では路線価坪100万円の住宅地は珍しくありません。60坪自宅で6000万円。相続人2人の相続税基礎控除は4200万円へ増税となり、それを超えます。

「自宅を相続税から守る」特例が小規模宅地の評価減です。

居住用の宅地(現行240uまで…改正で2015年から330uまで)は課税額を8割引します。

6000万円なら8割引で1200万円。この特例で自宅を守ります。

何を守るのか…親(被相続人)が所有する、その親の居住用土地で、かつその土地が相続した者の居住用土地であるときです。

生活費仕送り等で親と同一生計である、親と別居の子(親族)の居住用も認められますが、以下では親と子は別生計とします。

つまり親と同居の子が、親の居住用土地を相続する場合に限り子が8割引を使えます。親にとっても子にとっても居住用の土地に限るのです。(持ち家なしの別居の子について例外あり)。

子世帯だけが居住する親所有の土地は、子居住用でも親居住用ではなく8割引対象外です。

「同居」「別居」で微妙な判断が必要なのが二世帯住宅です。

60坪土地(父所有)の真ん中をフェンスで区切り、右30坪は親(父と母)の居住用、左30坪は子の居住用、各家屋があります。

父が亡くなり60坪を子が相続。8割引特例は使えるでしょうか。

右30坪は親の居住用です。そこに住む母が相続すれば8割引が使えます。しかし子が相続するとダメになります。親の居住用であっても、相続した子自身の居住用ではないからです。

左30坪は子自身の居住用です。しかし親の居住用ではないので、そもそも特例の対象外で、8割引はダメです。


完全分離型二世帯住宅


フェンスを取り払い二つの家屋をギュッと接着します。

これは一棟建物が左右に構造上区分された左右分離型二世帯住宅です。相続税の考え方は、右30坪も左30坪も、接着する前と何ら変わりません。

内部の壁で親子を隔てた分離型二世帯住宅は、建物表示登記や住民票に関わらず、相続税のこの特例上では親部分と子部分とを別のものとして扱います。

分離型二世帯住宅での子居住部分と親居住部分とは相続税上では同居でなく別家屋なのです。

外階段1階2階の上下分離型も同じです。60坪の土地持分2分の1が各1階2階対応の敷地と考えるだけであとは全く同じです。

さて分離型二世帯住宅内部の境界壁に穴を開け、親子間で行き来できるよう改造します。その瞬間に二つの住まいは一つの住まいに変わり、親子同居状態となります。外階段上下分離型は内階段を通せば親子同居です。

一つの住まいですからその敷地は60坪全体です。60坪全体が8割引です。通り抜けできるか否かで課税額が何千万円も違う、何とも杓子定規な税制なのです。


なお親が単身暮らしとなっていれば分離型二世帯住宅であっても同居していると扱われます。

二世帯住宅で相続税対策


2013年度税制改正で杓子定規が緩和です。「一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものについて、被相続人及びその親族が各独立部分に居住していた場合には」、親の30坪のみならず、子の居住部分30坪を含め60坪全体が8割引OKになります。

分離型二世帯住宅へ追い風です。2014年1月以降の相続分から適用(2013年は現行通り)。


マスコミは相続税増税を大きく報じ、別居の子は相続税が気になります。親が建築費負担すれば建物建築による相続税対策効果もあり、分離型二世帯住宅で相続税不安はかなり解決です。住宅営業の新営業ツールです。

「二世帯住宅で相続評価8割引、坪100万円60坪の敷地なら4800万円引です。新築すれば相続税は心配無用によりますよ。」

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割

このレポートと同じ年分リスト
2013年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif