耐震不足による更新拒絶




地震崩壊での工作物責任・耐震性による更新拒絶の正当事由



2013年4月22日 第926号

所有者の工作物責任



Aさんは昭和55年に3階建て賃貸マンションを賃借人付で購入しました。昭和39年築で何回か所有権が移転していました。

この神戸市のマンションは平成7年の阪神淡路大震災で倒壊、入居者4人が死亡、その遺族がAさんに損害賠償を求めます。

周辺がすべて倒壊していたら地震の不可抗力でしょう。しかしそうではありません。判決は「この建物は地震により倒壊する運命にあったとしても、仮に建築当時の基準により通常有すべき安全性を備えていたなら……完全に押しつぶされる形での倒壊には至らなかった可能性もあり……建物自体の設置の瑕疵と想定外の揺れの本件地震とが、競合して…」と原因を判じます。

Aさんが前所有者から図面もなく買った建物が安全性不足の建物だったのです。Aさんは建築当時の事情など知りません。

民法717条に工作物責任があります。建物(工作物)に瑕疵がありそのために損害が生じたなら、最終的には所有者が損害賠償することになります。建物に瑕疵があれば、所有者は無過失でも責任が問われるのです。

判決は地震が原因の半分として損害額の半分の1.2億円の損害賠償となりました。(神戸地裁平成11年9月20日)

瑕疵を知らずに取得した所有者も、所有者ですから責任を問われます。外壁落下も同様です。そして建物の瑕疵は実際には倒壊後に指摘されるのでしょう。

だから所有者は建物の耐震診断を行います。その結果、その建物が危険と判明し、取り壊して建て替えをしようとすると借家人の立退き問題が生じます。

借地借家法28条の賃貸借契約更新拒絶(立退き)の正当事由の問題です。建物が危険であり賃借人の人命問題にもなるとの理由でなら、正当事由として立退きは認められるのか。認められなければ建物所有者は困ります。

耐震性不足は正当事由



都市再生機構(UR)は賃借人に立退きを求めます。204世帯中7世帯が耐震工事による改修を求めて立退きに応じません。

建物は震度6-7で倒壊の可能性で、改修費用は過大なので建物取壊します。耐震性不足を借地借家法の正当事由として立退きを求め裁判を起こしました。

これまでは耐震性不足を正当事由とした事例はありません。

東京地裁(2013.3.28.)は正当事由として認めました。つまり立退料なしでの立退きです。

「どのような方法で耐震改修を行うべきかは、基本的に建物の所有者である賃貸人が決定すべき事項である。」そして、URの代償措置は「退去に伴う経済的負担などに十分に配慮した手厚いもの」であり、「本件更新拒絶には正当事由が認められ、明渡しを求めることができる」。


賃借人に対しては賃料1.5倍の賃料相当の違約金(賃貸借契約終了済なので賃料ではなく賃料相当の違約金)を求めました。

そして仮執行宣言付です。

強制執行は高裁や最高裁で判決が確定するまでは認められませんが、仮執行宣言が付けば、たとえ高裁へ控訴となっても強制執行が可能になります。


(週刊住宅2013.4.15,住宅新報2013.4.16.の記事から)

賃借人は取壊しでなく耐震工事を求めましたが、判決は建物耐震改修は所有者の判断次第として取壊しを認めます。つまり賃借人の意見など聞く必要なし。そして強制執行まで認めました。

裁判所の執行官が「何月何日に執行(それまでに引っ越せ)」との公示書を貼りに来て、家財を搬出する強制執行が断行です。

もっとも、賃貸人が地震で倒壊可能性が高いからと立退きを求めて訴えたら、それなら補修しろと賃借人に反訴され、裁判所は賃借人の言い分通り賃貸人に対し補修工事を命じた事例もあり、ケースバイケースです。

古アパート古貸家の立退き交渉は、まずは耐震診断からのようです。耐震性それだけで正当事由にならずとも、正当事由を補強する材料にはなるようです。



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