新築マンション消費税増税駆け込み




新築マンション消費税増税駆け込み期限と賃貸借消費税特例



22013年5月6日 第927号

消費税は平成26年4月1日に8%、27年10月1日に10%。

新築マンションの駆け込み


旧税率で駆け込むためには…
原則…増税日(平成26年4月1日)の前日までの引渡。
増税日(26年4月1日)の引渡なら新税率(8%)。その前日までの引渡ならば旧税率(5%)です。
コンビニでの買い物もマンション売買も売買契約。どちらも引渡日の税率が適用されます。
増税日以前に売買契約を締結していても、引渡日が増税日以降になれば新税率です。だから駆け込みマンション購入には増税日前日までの引渡が必要です。
例外…注文(オプション)付き新築マンションであり6ケ月前の前日(25年9月30日)まで契約
一定の請負契約には経過措置があります。建物新築等の請負契約は完成まで長期間を要し、一括引き渡しになるからです。
その請負契約なら6ケ月前の前日(25年9月30日)までに契約を済ませれば引渡が増税日以降でも旧税率です。建物新築工事請負契約の駆け込みは6ケ月前の前日まで契約締結が期限です。
証拠を残しましょう。手付金の動きで立証できないなら、確定日付等で証拠を残します。
新築マンションは売買契約です。請負契約ではないので請負契約の経過措置の対象外です。
しかし完成前の青田売りマンション販売で、客の注文に応じ間仕切り等注文がつけられたマンションであれば、売買契約でも請負契約の経過措置が使えます。注文付き新築マンションで、6ケ月前の前日までの契約なら引渡が増税日後になっても旧税率。それが駆け込み期限です。
「注文」は、その内容や規模、対価の多寡は問わず、壁の色やドアの形状等の建物構造に直接影響を与えないもの(オプション)でもよく、ほとんどの新築マンションが対象でしょう。

契約書等で注文を明らかにします。あるいは申込約款等で注文を受け付ける部分を明示し、どの部分の注文を受けたのか申込書等で明らかにしておきます。
客が標準仕様(モデルルーム仕様)を選ぶということは、標準仕様という注文をしたのであり経過措置の対象です。
客が全く注文を付けられない(設計図通り仕様で建築)のならば、注文が付けられないのであり経過措置の対象外です。
客が全く注文を付けられないマンションであっても、客に内装等の変更を認め、6ケ月前の前日までに変更契約をむすべば経過措置の対象です。

建物賃貸借契約への経過措置


原則…継続中の建物賃貸借契約でも増税日以降の家賃への消費税は新税率です。アパート家賃や地代はそもそも非課税です。
例外…6ケ月前の前日(25年9月30日)までに契約した一定の賃貸借契約はずっと旧税率です。
対象は、契約期間とその間の賃料が定められていて、事情変更による賃料変更可能条項がない場合の賃貸借契約です。
賃料増減額条項なし (つまり賃料固定)で期間10年の借家契約なら(中途解約条項があっても可)、6ケ月前の前日までに契約すれば、10年間は旧税率です。

なおその旧税率適用の契約が自動更新契約(2年ごと自動更新等)なら増税日後に到来する更新契約から新税率適用です。
賃料増減額不可を定められる定期借家契約なら問題は生じません。しかし従来型の借家契約なら賃料増減額条項がなくても借地借家法上の賃料増減額請求が可能です。しかし消費税では借地借家法の賃料増減額請求までは気にする必要ありません。
賃料固定の定期借家制度が定着しました。同族間賃貸ばかりでなく第三者間賃貸でも抵抗なく使えそうです。前消費税増税の平成9年には定期借家制度はまだありませんでした。
さて、平成27年10月1日には税率8%から10%に再増税です、ここでもこの再増税日の6ケ月前の前日(27年3月31日)を基準に同じ経過措置が適用です。
経過措置により消費税率は5%・8%・10%が入り乱れます。


消費税引き上げ駆け込み特需は在庫一掃のビッグチャンス2012年8月13日 第892号



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