バブル資金がREIT経由で不動産市場に




証券市場のバブル資金がREIT経由で不動産市場に到来する



2013年5月13日 第928号

あるREITの価格は1口140万円、しかし1口不動産時価は73万円。
不動産市場から見たらREITは高過ぎ。証券市場(REIT)から見たら不動産は安過ぎ。どちらが正しいか?…結論は不明です。

REITの1口時価とREIT価格


2012年12月末の日本ビルファンド投資法人の保有物件時価(鑑定評価)9000億円、借入金等を差引いた純資産は4500億円。発行済投資口数の61万口で割ると1口当たり時価は73万円です。
1口時価が73万円でも証券市場のREIT価格は違います。1口時価は73万円一定(つまり物件変動等は無視)として、2012年1月のREIT価格は時価割れの60万円です。それが12月には90万円、13年4月についに140万円。
時価割れの60万円ならREITは増資できません。60万円で増資してしまえば1口で物件時価60万円分しか買えずREIT全体1口時価73万円の足を引っ張ります。
REIT価格は12月に90万円に上昇。時価73万円のREITの価値を証券市場は90万円としたのです。
ならば増資です。このREITは13年1月に1口90万円で8万口、総額700億円の増資を行います。

このREITでは物件取得に際しては銀行借入(10年固定で金利1%程)を組み合わせます。自己資金6割・借入4割の割合にして物件取得します。増資資金700億円に借入を加え1000億円超分の複数物件を一気に買いました。
増資1口あたり時価(=買値)90万円分を買えたので、従来の平均1口時価73万円を確実に底上げしREIT全体へ貢献しました。
新聞報道されたソニー大崎ビル(持分)も買った物件です。670億円でネット利回り4.3%です。

自己資金400億円(6割)と借入270億円(4割)としましょう。1口90万円の増資4.4万口分を投入しての自己資金400億円です。
1口あたりで見ましょう。自己資金90万円(6割)に借入60万円(4割・金利1%)をつけ4.3%のビルを買いました。利回り4.3%ですが、低利の借入金を加えたので1口で5.8万円を稼ぎます。
ここからREIT運営経費や償却費等の1口1.6万円を差し引いて、1口あたりで4.2万円の利益です。
さて、REITは利益の全額を分配金(配当金)に回します。
このREITの従来の利益額、つまり分配金は1年換算で1口3.2万円(12月末の1口REIT価格90万円に対して3.5%)でした。
増資取得したソニー大崎ビル分だけ見れば1口利益4.2万円で、従来の1口平均利益3.2万円を底上げしてREIT全体へ貢献します。
REIT価格が不動産時価を超えたらREITは増資し物件取得しないといけません。増資による物件取得が1口時価・1口利益1口分配金を成長させるのですから。

REIT価格高騰による増資なら


今から見ればこの増資は早過ぎました。REIT価格は4月に140万円へ高騰、1口90万円ではなく140万円で増資できたのです。
もし1口140万円での増資だったなら、採算上ではもっと高値での物件取得が可能になります。
ソニー大崎ビルは670億円で買えましたが、「もっと高く!!」と売主に要求されたら1020億円でも採算が合うようになります。

1口90万円でなく1口140万の資金に借入4割をつけて1口稼ぎ5.8万円を達成するのに必要な利回りは4.3%でなく2.9%です。
140万円(6割)と借入93万円(4割)で2.9%の物件を取得すれば1口稼ぎが5.8万円になるからです。ソニー大崎ビルで利回りが2.9%なら1020億円になります。
1口90万円で増資して670億円で買った物件の利益と、140万円で増資して1020億円で買った物件の利益が同じになるのです。
もちろん利益や分配金だけが問題なのではなく、鑑定評価も必須ですし、まともなREITなら無茶な買い物はしません。
しかし物件を高く買えと親会社から命じられるREITや博打好きのREITだってありそうです。
また多くのREITが増資し、物件を買い競えば「1020億円なら、まあ買うか…」と思い始めます。
証券市場のバブル資金はREIT経由で不動産市場に到来します。ただREITが買う物件限定です。


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