金利上昇は不動産値下がり




不動産で「金利が上がりそう」と「値下がりしそう」は同義



2013年5月27日 第930号

不動産価格=収益÷利回り


金利が上がれば、利回りが上がり、すると不動産価格は下がります。不動産価格の基本です。
超低金利幕引きも間近のようで「金利が上がりそうだからマンション買おう!」の声。しかしその声は「値下がりしそうだから買おう」と同義です。

マンションの購買可能価格


仮定で恐縮ですが、マンション購入は必ず全額ローン(自己資金ゼロ)で、返済額は年収の25%に限る、との前提とします。
3000万円の物件を30年ローンで買います。金利は2%。返済額は年133万円なのでこの物件を買うAさんの年収は532万円です(532万円×25%=133万円)。
金利が4%に高騰します。4%での同条件のローン返済額は年172万円へと3割増となります。
Aさんの年収では買えません。金利4%ならAさんが年収25%で返済できる金額は3000万円でなく2322万円。買える物件価格は2322万円へ2割ダウンします。
言い方を変えると、年収532万円のサラリーマンを販売ターゲットとする物件価格は3000万円から2322万円に2割下落です。
返済能力つまり購買可能価格から見たとき、金利が2%アップして価格は2割下落しました。
Aさんがどうしても3000万円の物件を買いたいのなら転職等で年収3割増の687万円を目指します。返済額を3割増やすため年収を3割アップさせることです (687万円×25%=172万円)。
これは何を意味するのか・・・。
全サラリーマンの年収が3割アップすれば、購買能力も3割増となり、金利上昇でのマンション価格下落を吸収します。
金利高騰なら好景気のはずで、日本中のサラリーマンの年収は3割アップもするでしょう。4割上がればドンと値上がりです。
もし給料アップがなければマンション価格は値下がりです。

給料増なしでも値下りさせない為には前提を変えます。年収25%条件を32%に変え(532万円×32%=172万円)ローン返済で無理する社会に変えることです。

「今買わないと」人気で


マンションは、土地神話消滅から20年かけて、値下がりが当然の長期耐久消費財に変貌しました。しかしアベノミクスのここ数か月で様子が変わりました。
マンションは値上がり期待資産に戻ったようで、新築価格も値上りを始めそうです。
「今買わないと買えなくなる」…値上がり予感と金利上昇不安が急速に広がっています。
昭和バブル初期1986年の新築マンションは「今買わないと」人気で高倍率。中古価格と新築価格が逆転します。しかし政府日銀が金融を絞りバブルは崩壊。
ミニバブルでは2004年頃マンション価格値上がり。しかしリーマンショックで信用収縮です。
いずれも数年でケリが付きました。さて、今回はどうなる?
もっとも巷で噂のハイパーインフレや国家破綻なら??

収益還元価格ならどうなる


賃貸用不動産価格は20年かけて、土地神話価格から収益還元価格へと変貌しました。 
家賃収入500万円のビルで期待利回り5%なら価格1億円です。
金利が5%上昇し、期待利回りも5%上昇し10%になります。
家賃収入が500万円のままなら期待利回り10%で価格は5000万円へと半値に下落します。
利回り上昇でも物件価格を1億円に保つには、インフレ好景気を背景にして家賃収入を倍の1000万円に引き上げることです。
そうすれば期待利回り10%でも価格は1億円のままです。

ただ、金利と期待利回りの差(リスクプレミアム)は拡大や縮小をしますし、現実の不動産価格は理屈通りに動きません。
建設資材や工賃の高騰、様々な欲や思惑も入り乱れます。そして、給料も金利もインフレ好景気で上がるとは限りません。
株や不動産の資産価格は、消費者物価に直接反映されません。
物価インフレと資産インフレは別ものです。昭和バブル期は資産インフレでしたが物価インフレではありませんでした。


ついに資産インフレの時代…幸せだったゼロ金利デフレ時代2005年11月14日 第568号




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