タワーマンション相続税対策




タワーマンションでの相続税対策とその相続税評価額



2013年6月24日 第934号

都心タワーマンション高層階の相続税評価額は低く、1億円物件の相続税評価額は多くが2000万-3000万円、つまり実際の価格の2-3割でしょう。相続税対策に有効な不動産なのです。

マンション相続評価の不合理


戸建住宅の相続税評価額は土地路線価評価プラス建物固定資産税評価です。実際の戸建住宅流通価格も土地値プラス建物価値なので考え方は同じです。
しかし分譲マンション流通価格は専有坪当り幾らという相場観で決まります。土地プラス建物などとは考えません。価格決定要素が違うのです。にもかかわらずマンションの相続税評価額は戸建と同じ評価なのです。
ここに評価の不合理が生じ相続税対策効果の余地が生じます。

マンションの相続税評価額は戸建住宅同様で土地評価プラス建物評価です。土地はまずマンション一棟の敷地全体の路線価評価額を算出し、その各住戸の敷地持分の相当額です。
高容積率で容積率割り増しの土地もあり、住戸数が多く、一住戸あたりの敷地持分が少ないので低評価額になります。
新築でも中古でもマンション流通価格は、土地柄は意識されても土地価格とは直結しません。また路線価の高い繁華街に面するより一歩入った静かな街路のほうが人気だったりします。
しかしマンションの土地相続税評価は実際のマンション流通価格に関わらず敷地路線価です。
また建物部分の相続税評価は固定資産税評価額を使います。この建物評価額は実際の建築費よりもかなり低い金額です。

タワーマンションの相続評価


都心のあるタワーマンションの20階西向きが7000万円で分譲されました。建物の固定資産税評価額は900万円で、土地持分への路線価評価額は1400万円、合計2300万円でした。
その7000万円西向き住戸と同面積の40階南向き見晴らし最高の住戸は1億円でした。また同面積の2階北向き見晴らし無しの住戸は5000万円でした。
この3住戸は、価格は違っても評価額は同じ2300万円です。
建物評価額は建物そのものの評価なので階層や見晴らしの有無で差はありません。敷地持分は専有面積が同じなら通常同じです。持分が同じなら土地評価額も同じで当然です。だから3住戸は同じ評価額なのです。
さてこれは何を意味するのでしょうか。この40階南向き1億円のプレミア価値とは、マンションそのもののブランドやデベロッパーブランドに裏打ちされた解放感ある眺望価値でしょう。
この価値が2階北向き5000万円住戸との差だとすればその価値は5000万円。この5000万円は相続税課税されないのです。
だからブランド力のある都心タワーマンション超高層階住戸は相続税対策効果抜群なのです。

マンションの相続税評価方法が不合理なことの結果です。
40階1億円の評価額は2300万円。これを購入し賃貸します。
建物は貸家評価減で630万円、土地は貸家建付評価減で小規模宅地評価減まで使えば550万円。
1億円物件の相続税課税対象額はわずか1180万円です。
タワーマンション贈与戦略
さて親が買った40階南向き1億円をしばらくして息子に贈与します。評価額2300万円なら相続時精算課税で贈与税ゼロです。
更にしばらくして息子が売却現金化。売却代金は息子のもの。
贈与で得た不動産の税務上の原価は贈与者の原価等を引き継ぎます。つまり子が1億円で買ったものとして譲渡税計算です。
だから買い値1億円で売却なら譲渡税はわずかでしょう。息子自身がそこに住んでいたなら3000万円特別控除まで使えます。
相続税対策効果が最もあるのは最上階の一戸数億円のプレミア住戸です。しかし賃貸客付けや売却時流動性が心配です。
タワーマンションで、貸しやすく売りやすく値下がりしにくい物件を選びまとめ買い。東京都心に限らず、全国で、相続税対策目的で静かに売れています。


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